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Canoni arretrati dopo lo sfratto per morosità: quale tassazione

I canoni di locazione non percepiti non sono destinati a concorrere per sempre al reddito. Per gli immobili abitativi, l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento segnano il discrimine; per le imposte già versate su canoni poi non riscossi spetta un credito d’imposta.

Per gli immobili ad uso abitativo, i canoni di locazione non percepiti non concorrono a formare il reddito purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Non occorre attendere la convalida di sfratto: la regola si applica ai canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020, qualunque sia la data di stipula del contratto. È una deroga al principio per cui i redditi fondiari si tassano per competenza, a prescindere dall’incasso. I canoni incassati in un periodo d’imposta successivo sono assoggettati a tassazione separata.

Il credito d’imposta

Per le imposte già versate sui canoni maturati e successivamente non riscossi, spetta un credito d’imposta pari alle imposte pagate sui canoni non percepiti, da far valere una volta accertata definitivamente la mancata percezione nell’ambito del procedimento giurisdizionale.

Attenzione ai presupposti

La disciplina di favore presuppone un atto che provi la morosità: in mancanza dell’intimazione di sfratto per morosità o dell’ingiunzione di pagamento, i canoni maturati concorrono al reddito anche se non incassati. Va inoltre distinta la locazione abitativa da quella non abitativa: per quest’ultima la deroga non opera e vale la regola generale, per cui i canoni maturati concorrono al reddito indipendentemente dalla percezione. Una gestione documentale ordinata è decisiva per non pagare imposte su canoni mai incassati.

• Art. 26, comma 1, TUIR (d.P.R. 917/1986), testo vigente; dal 1° gennaio 2027 la disposizione è trasfusa nell’art. 28 del testo unico delle imposte sui redditi approvato con d.lgs. 19 giugno 2026, n. 117. Art. 3-quinquies d.l. 34/2019, conv. L. 58/2019; art. 6-septies d.l. 41/2021, conv. L. 69/2021.
• Art. 3-quinquies, comma 2, del d.l. 30 aprile 2019, n. 34, e art. 6-septies, comma 2, del d.l. 22 marzo 2021, n. 41: decorrenza della nuova regola e credito d’imposta per i contratti anteriori.