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Locations de courte durée : le seuil de l’activité entrepreneuriale passe à deux logements

A compter de la période d’imposition 2026, le régime fiscal forfaitaire des locations de courte durée ne reste applicable que jusqu’à deux logements par période d’imposition. Au-delà, le revenu devient un revenu d’entreprise : le régime forfaitaire est perdu, et les plateformes cessent de prélever la retenue à la source. Quant aux obligations d’immatriculation, la question reste plus ouverte qu’on ne le dit souvent.

À compter de la période d’imposition 2026, le régime fiscal forfaitaire des locations de courte durée (« cedolare secca » — 21 % sur un logement au choix du contribuable, 26 % sur les autres) ne reste applicable que si le contribuable destine à la location de courte durée au maximum deux appartements par période d’imposition. Au-delà de ce seuil, l’activité est présumée exercée sous forme entrepreneuriale au sens de l’article 2082 du Code civil italien : le revenu devient un revenu d’entreprise, le régime forfaitaire est perdu sur l’ensemble de l’activité, et les plateformes cessent d’opérer la retenue à la source de 21 %. C’est ce que prévoit l’article 1er, alinéa 17, de la loi n° 199 du 30 décembre 2025 (loi de finances 2026).

La règle

La loi n° 199 du 30 décembre 2025 (Journal officiel n° 301 du 30 décembre 2025 ; en vigueur depuis le 1er janvier 2026), en son article 1er, alinéa 17, modifie l’alinéa 595 de l’article 1er de la loi n° 178 du 30 décembre 2020 : elle remplace les mots « quatre appartements » par « deux appartements » et actualise l’année de référence de 2021 à 2026.

L’alinéa 595, dans sa version actuellement en vigueur, dispose que le régime des locations de courte durée prévu à l’article 4, alinéas 2 et 3, du décret-loi n° 50/2017 n’est reconnu que si le contribuable destine à la location de courte durée au maximum deux appartements par période d’imposition, à compter de la période d’imposition 2026. Dans les autres cas, « aux fins de la protection des consommateurs et de la concurrence », l’activité de location — quel qu’en soit l’exploitant — est présumée exercée sous forme entrepreneuriale au sens de l’article 2082 du Code civil. Cette disposition s’applique aussi aux contrats conclus par l’intermédiaire d’agences immobilières ou de plateformes en ligne.

Le taux réduit de 21 % (contre 26 % de droit commun) s’applique à un seul bien choisi par le contribuable, en vertu de l’article 1er, alinéa 63, de la loi 213/2023.

Comment compter les logements — et ce que la règle ne dit pas

Le seuil concerne les appartements effectivement destinés à la location de courte durée (contrats ne dépassant pas trente jours, conclus en dehors de l’exercice d’une activité d’entreprise, pouvant inclure le linge et le ménage), et non les biens possédés en général. À partir du troisième logement en location de courte durée, l’interprétation dominante — non formulée explicitement par la loi elle-même — est que l’ensemble de l’activité, et non le seul dépassement, est considéré comme exercé sous forme d’entreprise.

La loi ne prévoit aucune exception explicite pour qui possède plus de deux logements au total : les biens loués sous des contrats de location ordinaire ou à loyer conventionné ne sont simplement pas comptabilisés, car ils restent hors du champ de l’article 4 du décret-loi 50/2017. Prudence toutefois : si ce bien venait à être considéré comme affecté à l’activité d’entreprise, il perdrait à son tour le régime forfaitaire, que l’article 3, alinéa 6, du décret législatif 23/2011 réserve aux locations étrangères à l’exercice d’une entreprise. Ce n’est donc pas un refuge automatique, mais une condition à maintenir et à documenter.

Les conséquences fiscales — un terrain solide

Une fois le seuil dépassé, le revenu de location de courte durée cesse d’être un revenu foncier et devient un revenu d’entreprise au sens de l’article 55, alinéa 2, lettre a), du Code des impôts sur le revenu (activités organisées fournissant des services ne figurant pas parmi les activités commerciales de l’article 2195 du Code civil) : un numéro de TVA est nécessaire, le régime forfaitaire est perdu sur l’ensemble de l’activité, et les plateformes cessent d’opérer la retenue de 21 % — avec un effet de trésorerie immédiat, cette retenue valant aujourd’hui acompte d’impôt. Si l’activité reste une simple location (sans services organisés), les biens restent des « immeubles de patrimoine » au sens de l’article 90 du Code des impôts sur le revenu et les charges correspondantes ne sont pas déductibles : on assume les charges de l’entreprise sans le bénéfice de la déduction analytique. Il en va autrement d’une activité réellement parahôtelière (services rendus aux hôtes pendant leur séjour), qui ouvre d’autres qualifications, y compris en matière de TVA, à évaluer séparément.

Côté TVA, la location reste en principe exonérée (article 10, n° 8, du décret présidentiel 633/1972), avec la conséquence — souvent négligée — d’un prorata de non-déductibilité sur les achats (article 19, alinéa 5, du même décret).

Les conséquences extra-fiscales — une question ouverte

On lit souvent, de façon simplifiée, que le dépassement du seuil entraîne automatiquement l’immatriculation au Registre des entreprises et l’affiliation au régime INPS des commerçants. Ce n’est pas si évident. La présomption de l’alinéa 595 est expressément posée « aux fins de la protection des consommateurs et de la concurrence » — un cadre spécifique ; la location immobilière, même répétée, ne figure pas parmi les activités commerciales énumérées à l’article 2195 du Code civil, qui constitue le fondement ordinaire de l’immatriculation en tant qu’entrepreneur commercial. Et l’affiliation au régime INPS des commerçants exige, en vertu de l’article 1er, alinéa 203, de la loi 662/1996, des conditions de fait — habitualité, prédominance, travail personnel — qu’une présomption sectorielle ne remplace pas automatiquement.

En pratique, le dépassement du seuil rend solides les conséquences fiscales décrites ci-dessus ; qu’il entraîne aussi des obligations d’immatriculation et de cotisations sociales dépend de l’organisation réelle de l’activité (services rendus, continuité) et d’éventuelles réglementations régionales sur les locations touristiques — non d’un automatisme. Aucune pratique établie n’existe sur ce point : la prudence s’impose avant d’en tirer des conclusions opérationnelles.

En pratique

Qui approche du seuil devrait, avant le début de la période d’imposition 2026 : compter précisément les logements réellement destinés à la location de courte durée pour cette période ; évaluer s’il est préférable de rester à deux, en transférant l’excédent vers des contrats de location ordinaire ou à loyer conventionné — en veillant à ce qu’ils restent réellement étrangers à l’activité d’entreprise ; ou bien évaluer consciemment le passage au régime d’entreprise. Le passage au régime forfaitaire, souvent évoqué comme raccourci, doit être vérifié chiffres en main : si l’activité est classée comme immobilière, le coefficient de rentabilité de l’Annexe 4 de la loi 190/2014 est de 86 % (contre 40 % pour les véritables services d’hébergement), en plus du plafond de 85 000 euros de recettes et des causes d’exclusion des articles 55 à 57 de la même loi — dans la plupart des cas, un résultat moins favorable que le taux forfaitaire de 26 %.

Une dernière précaution pratique : le dépassement s’apprécie sur l’ensemble de la période d’imposition. Qui dépasse le seuil en novembre risque d’être considéré comme entrepreneur dès janvier, avec les conséquences comptables que cela implique — une raison de plus pour compter les logements à l’avance, et non a posteriori.

Questions fréquentes

À partir de quand le seuil de deux logements s’applique-t-il ?

À partir de la période d’imposition 2026 : cela concerne les revenus de location de courte durée de 2026 et des années suivantes, pas des périodes antérieures.

Le troisième logement fait-il perdre le régime forfaitaire seulement sur celui-ci, ou sur tous ?

Selon l’interprétation dominante, sur tous : la loi ne distingue pas entre les deux premiers et l’excédent. C’est une interprétation, non une règle textuelle explicite.

Si je possède plus de deux logements, puis-je conserver le régime forfaitaire sur les deux premiers ?

Seulement si les autres restent réellement en dehors de l’activité d’entreprise — location ordinaire ou à loyer conventionné, sans services organisés ni continuité qui trahirait une nature entrepreneuriale. Ce n’est pas un automatisme qui s’active tout seul : il doit être construit et documenté.