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Locazioni brevi: la soglia dell’imprenditorialità scende a due immobili

Dal periodo d’imposta 2026 la cedolare secca sulle locazioni brevi resta riconosciuta solo fino a due appartamenti per periodo d’imposta. Oltre la soglia il reddito diventa reddito d’impresa: cedolare persa, ritenuta degli intermediari non più operata. Sugli obblighi di iscrizione, invece, la questione è più aperta di quanto si dica in giro.

Dal periodo d’imposta 2026 la cedolare secca sulle locazioni brevi — 21% su un immobile a scelta, 26% sugli altri — resta riconosciuta solo se il contribuente destina alla locazione breve non più di due appartamenti per periodo d’imposta. Oltre questa soglia, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del codice civile: il reddito diventa reddito d’impresa, la cedolare secca si perde sull’intera attività e gli intermediari (piattaforme di prenotazione online) smettono di operare la ritenuta d’acconto del 21%. Lo dispone l’art. 1, comma 17, della legge 30 dicembre 2025, n. 199 (legge di bilancio 2026).

La norma

La legge 30 dicembre 2025, n. 199 (GU n. 301 del 30 dicembre 2025, S.O. n. 42; in vigore dal 1° gennaio 2026), all’art. 1, comma 17, sostituisce nell’art. 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178 le parole «quattro appartamenti» con «due appartamenti» e aggiorna il riferimento temporale «all’anno 2021» in «all’anno 2026».

Il comma 595, oggi vigente, dice testualmente: «Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2026, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile.» La disposizione si applica anche ai contratti conclusi tramite chi esercita intermediazione immobiliare o gestisce portali telematici.

L’aliquota del 21% (contro il 26% ordinario) spetta su una sola unità immobiliare a scelta del contribuente, per effetto dell’art. 1, comma 63, della legge 213/2023, che ha introdotto la doppia aliquota nell’art. 4, comma 2, del d.l. 50/2017.

Come si contano gli immobili — e che cosa NON dice la norma

La soglia riguarda gli appartamenti effettivamente destinati alla locazione breve (contratti fino a trenta giorni, stipulati fuori dall’esercizio d’impresa, che possono includere biancheria e pulizia dei locali — art. 4, comma 1, d.l. 50/2017): non gli immobili posseduti in generale. Dal terzo immobile in locazione breve, la lettura prevalente — non è la norma a dirlo esplicitamente — è che l’intera attività, non solo l’eccedenza, si consideri esercitata in forma d’impresa.

La norma non prevede alcuna deroga esplicita per chi possiede più di due immobili complessivi: semplicemente, gli immobili concessi con contratti di locazione ordinaria o a canone concordato non entrano nel conteggio, perché restano fuori dal perimetro dell’art. 4 del d.l. 50/2017. Attenzione però: se quell’immobile finisse per essere considerato relativo all’attività d’impresa, perderebbe a sua volta la cedolare secca, che l’art. 3, comma 6, del d.lgs. 23/2011 riserva alle locazioni estranee all’esercizio d’impresa. Non è quindi un porto sicuro automatico, ma una condizione da mantenere con attenzione documentale.

Le conseguenze fiscali — solide

Superata la soglia, il reddito da locazione breve smette di essere reddito fondiario e diventa reddito d’impresa ai sensi dell’art. 55, comma 2, lettera a), del TUIR (attività organizzate dirette alla prestazione di servizi non rientranti fra quelle commerciali dell’art. 2195 del codice civile): serve la partita IVA, si perde la cedolare secca sull’intera attività, gli intermediari non operano più la ritenuta del 21% — con un effetto di cassa immediato, perché quella ritenuta oggi si versa in acconto d’imposta. Se l’attività resta mera locazione (senza servizi organizzati), gli immobili restano «immobili patrimonio» ex art. 90 TUIR e i relativi costi sono indeducibili: si assumono gli oneri dell’impresa senza il beneficio della deduzione analitica. Diverso il caso di un’attività realmente para-alberghiera (servizi alla persona in corso di soggiorno), che apre ad altre qualificazioni, anche IVA, da valutare a parte.

Sul fronte IVA, la locazione resta di regola esente (art. 10, n. 8, d.P.R. 633/1972), con la conseguenza — spesso trascurata — del pro rata di indetraibilità sugli acquisti (art. 19, comma 5, d.P.R. 633/1972).

Le conseguenze extrafiscali — un punto aperto

Si legge spesso, in modo semplificato, che il superamento della soglia comporti automaticamente l’iscrizione al Registro delle Imprese e alla gestione commercianti INPS. Non è così scontato. La presunzione del comma 595 è posta espressamente «ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza», un perimetro specifico; la locazione immobiliare, anche ripetuta, non compare fra le attività commerciali elencate dall’art. 2195 del codice civile, che è il presupposto ordinario per l’iscrizione come imprenditore commerciale. E l’iscrizione alla gestione commercianti INPS richiede comunque, per l’art. 1, comma 203, della legge 662/1996, requisiti di fatto — abitualità, prevalenza, personalità del lavoro — che una presunzione settoriale non sostituisce automaticamente.

In pratica, il superamento della soglia rende solide le conseguenze fiscali appena viste; se ne derivino anche obblighi camerali e previdenziali dipende dall’organizzazione reale dell’attività (servizi resi, continuità) e da eventuali discipline regionali sulle locazioni turistiche, non da un automatismo. È un punto su cui non risulta prassi consolidata: prudenza, prima di trarne conclusioni operative.

In pratica

Chi si avvicina alla soglia dovrebbe, prima dell’inizio del periodo d’imposta 2026: contare con precisione gli immobili effettivamente destinati alla locazione breve in quel periodo; verificare se convenga restare a due, spostando l’eccedenza su contratti di locazione ordinaria o a canone concordato — con l’accortezza di mantenerli davvero estranei all’attività d’impresa; oppure valutare consapevolmente il passaggio al regime d’impresa. Il passaggio al forfettario, spesso evocato come scorciatoia, va verificato con i numeri alla mano: se l’attività è classificata come immobiliare, il coefficiente di redditività dell’Allegato 4 alla legge 190/2014 è dell’86% (contro il 40% dei servizi di alloggio veri e propri), oltre al limite di 85.000 euro di ricavi e alle cause ostative degli artt. 55-57 della stessa legge — nella generalità dei casi, un conto meno favorevole della cedolare al 26%.

Un’ultima cautela pratica: la verifica del superamento è sull’intero periodo d’imposta. Chi supera la soglia a novembre rischia di essere considerato imprenditore fin da gennaio, con le conseguenze di ricostruzione contabile che ne derivano — un motivo in più per contare gli immobili prima, non a consuntivo.

Domande frequenti

Da quando si applica la soglia dei due immobili?

Dal periodo d’imposta 2026: riguarda i redditi da locazione breve del 2026 in avanti, non quelli dei periodi precedenti.

Il terzo immobile fa perdere la cedolare secca solo su quello, o su tutti?

Sulla lettura prevalente, su tutti: la norma non distingue fra i primi due e l’eccedenza. È un’interpretazione, non un dato testuale esplicito — un motivo in più per non arrivare al limite senza aver fatto due conti.

Se ho più di due immobili, posso salvare la cedolare secca sui primi due?

Solo se gli altri restano davvero fuori dall’attività d’impresa — locazione ordinaria o a canone concordato, senza servizi organizzati e senza continuità che ne tradisca la natura imprenditoriale. Non è un automatismo che si attiva da sé: va costruito e documentato.