Osservatorio › Fisco e dichiarazioni › Cessione di terreni edificabili da privati: plusvalenza e costi

Cessione di terreni edificabili da privati: plusvalenza e costi

La plusvalenza realizzata da un privato con la vendita di un terreno edificabile è sempre imponibile, qualunque sia la durata del possesso. Il nodo pratico è la corretta determinazione della base e dei costi ammessi.

La plusvalenza realizzata con la cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria è sempre imponibile come reddito diverso, a prescindere dal periodo di possesso. La qualificazione urbanistica del terreno al momento della vendita è dirimente: ai fini delle imposte sui redditi, un’area è edificabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione degli strumenti attuativi.

Come si determina

La plusvalenza è data dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente (oneri di acquisto, spese notarili, eventuali costi di urbanizzazione e altri oneri direttamente collegati) e rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Per i terreni ricevuti in successione si assume il valore dichiarato nella dichiarazione di successione, o in seguito definito e liquidato, aumentato dell’imposta di successione e di ogni altro costo successivo inerente. Per quelli ricevuti in donazione, nelle cessioni effettuate dal 31 dicembre 2024, si assume il costo sostenuto dal donante, aumentato dell’imposta sulle donazioni e di ogni altro costo successivo inerente. La plusvalenza è soggetta a tassazione separata, salvo opzione per la tassazione ordinaria nella dichiarazione dei redditi. Non è invece possibile chiedere al notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26% prevista per le cessioni di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni: dal 1° gennaio 2007 i terreni edificabili ne sono esclusi.

Rivalutazione e imposta sostitutiva

Dal 2025 la rideterminazione del valore dei terreni è a regime. Per i terreni posseduti al 1° gennaio di ciascun anno, entro il 30 novembre dello stesso anno occorre redigere e giurare la perizia di stima e versare l’imposta sostitutiva del 18% sull’intero valore periziato; il versamento può essere ripartito in tre rate annuali di pari importo, con interessi del 3% annuo sulle rate successive alla prima. Per i terreni posseduti al 1° gennaio 2026 il termine è il 30 novembre 2026. Il valore periziato si assume in luogo del costo o valore di acquisto; il costo della perizia, se rimasto a carico del contribuente, è portato in aumento del valore di acquisto. È una scelta da ponderare per tempo, confrontando il costo della rivalutazione con il risparmio atteso.

• Art. 67, comma 1, lett. b), TUIR: plusvalenze su terreni edificabili.
• Art. 68, comma 2, TUIR, come modificato dall’art. 7, comma 1, d.lgs. 13 dicembre 2024, n. 192: determinazione della plusvalenza e costi inerenti.
• Art. 7 L. 448/2001, come modificato dall’art. 1, comma 30, L. 207/2024 (rideterminazione del valore dei terreni a regime, imposta sostitutiva del 18%). Art. 17, comma 1, lett. g-bis), e comma 3, TUIR. Art. 1, comma 496, L. 266/2005 e art. 1, comma 310, L. 296/2006. Art. 36, comma 2, d.l. 223/2006, conv. L. 248/2006. Dal 1° gennaio 2027 la disciplina è trasfusa negli artt. 76, 77, 244 e 245 del testo unico delle imposte sui redditi approvato con d.lgs. 19 giugno 2026, n. 117.