Observatoire › Fiscalité et déclarations › Cession de terrains constructibles par des particuliers : plus-value et coûts déductibles

Cession de terrains constructibles par des particuliers : plus-value et coûts déductibles

La plus-value réalisée par un particulier lors de la vente d’un terrain constructible est toujours imposable, quelle que soit la durée de détention. La difficulté pratique tient à la détermination correcte de la base et des coûts admis.

La plus-value réalisée lors de la cession à titre onéreux de terrains susceptibles d’une utilisation constructible est toujours imposable au titre des revenus divers (redditi diversi), quelle que soit la durée de détention. La qualification urbanistique du terrain au moment de la vente est déterminante : aux fins des impôts sur les revenus, un terrain est constructible s’il peut être bâti selon le plan d’urbanisme général (strumento urbanistico generale) adopté par la commune, indépendamment de son approbation par la région et de l’adoption des plans d’urbanisme d’exécution (strumenti attuativi).

Comment elle se détermine

La plus-value est égale à la différence entre le prix perçu et le prix d’acquisition, majoré de tous les autres frais afférents (frais d’acquisition, frais notariés, éventuels coûts de viabilisation et autres charges directement liées) et réévalué en fonction de la variation de l’indice des prix à la consommation pour les ménages d’ouvriers et d’employés publié par l’ISTAT (institut national de statistique italien). Pour les terrains reçus par succession, on retient la valeur indiquée dans la déclaration de succession ou, par la suite, définitivement arrêtée pour la liquidation de l’impôt, majorée des droits de succession et de tous frais afférents ultérieurs. Pour les terrains reçus par donation et cédés à compter du 31 décembre 2024, on retient le coût supporté par le donateur, majoré des droits de donation et de tous frais afférents ultérieurs. La plus-value relève de l’imposition séparée (tassazione separata), sauf option pour l’imposition ordinaire dans la déclaration de revenus. Il n’est pas possible, en revanche, de demander au notaire l’application de l’imposta sostitutiva (impôt substitutif) de 26 % prévue pour les cessions d’immeubles acquis ou construits depuis cinq ans au plus : les terrains constructibles en sont exclus depuis le 1er janvier 2007.

Réévaluation et imposta sostitutiva

Depuis 2025, la réévaluation (rideterminazione) de la valeur des terrains est un régime permanent. Pour les terrains détenus au 1er janvier de chaque année, le rapport d’expertise doit être établi et assermenté (perizia giurata), et l’imposta sostitutiva de 18 % sur l’intégralité de la valeur expertisée doit être versée, au plus tard le 30 novembre de la même année ; le paiement peut être réparti en trois versements annuels d’égal montant, les versements postérieurs au premier portant intérêt au taux de 3 % par an. Pour les terrains détenus au 1er janvier 2026, l’échéance est le 30 novembre 2026. La valeur expertisée remplace le coût ou la valeur d’acquisition ; le coût de l’expertise, s’il est resté à la charge du contribuable, vient majorer la valeur d’acquisition. C’est un choix à peser à temps, en comparant le coût de la réévaluation à l’économie attendue.

• Article 67, paragraphe 1, lettre b), du TUIR : plus-values sur terrains constructibles.
• Article 68, paragraphe 2, du TUIR, tel que modifié par l’article 7, paragraphe 1, du décret législatif n° 192 du 13 décembre 2024 : détermination de la plus-value et frais afférents.
• Article 7 de la loi n° 448 de 2001, tel que modifié par l’article 1er, paragraphe 30, de la loi n° 207 de 2024 (réévaluation permanente de la valeur des terrains, imposta sostitutiva de 18 %). Article 17, paragraphe 1, lettre g-bis), et paragraphe 3, du TUIR. Article 1er, paragraphe 496, de la loi n° 266 de 2005 et article 1er, paragraphe 310, de la loi n° 296 de 2006. Article 36, paragraphe 2, du décret-loi n° 223 de 2006, converti par la loi n° 248 de 2006. À compter du 1er janvier 2027, ces règles sont reprises aux articles 76, 77, 244 et 245 du texte unique des impôts sur les revenus approuvé par le décret législatif n° 117 du 19 juin 2026.