Osservatorio fiscale › Immobili e locazioni › Affitto in corso: annualità, proroga, cessione e risoluzione entro 30 giorni

Affitto in corso: annualità, proroga, cessione e risoluzione entro 30 giorni

Registrare il contratto di locazione non chiude i conti con l’Agenzia delle entrate. Per tutta la durata del rapporto ogni annualità successiva, la proroga, la cessione e la risoluzione anticipata hanno un termine di 30 giorni, un’imposta propria e, in caso di ritardo, una sanzione. Che cosa cambia con la cedolare secca, quanto costa il ritardo e come rimediare.

Chi affitta un immobile e non ha scelto la cedolare secca deve versare l’imposta di registro non solo alla registrazione del contratto, ma anche nel corso del rapporto: per ogni annualità successiva alla prima, se l’imposta è pagata anno per anno, e per ogni proroga, cessione o risoluzione anticipata. Il termine è sempre di 30 giorni, fissato dall’articolo 17 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro). Per proroghe, cessioni e risoluzioni, entro lo stesso termine va presentata anche la comunicazione all’ufficio presso il quale il contratto è stato registrato. In questi giorni gli scadenzari ricordano il termine per registrare i contratti decorrenti dal 1° settembre; gli adempimenti successivi passano invece più spesso inosservati, e il ritardo, pur poco costoso se rimediato presto, ha comunque un prezzo.

Le annualità successive: basta il versamento

Per i contratti pluriennali di immobili urbani le parti possono pagare l’imposta per l’intera durata del contratto oppure anno per anno. Nel secondo caso, l’imposta di ogni annualità successiva alla prima va versata entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Nell’esempio dell’Agenzia delle entrate, per un contratto decorrente dal 1° maggio 2026 i versamenti successivi scadono il 31 maggio 2027, il 31 maggio 2028 e così via: l’Agenzia, infatti, conta i 30 giorni a partire dall’inizio della nuova annualità.

L’imposta è pari al 2 per cento del canone annuo, aggiornato se il contratto prevede l’adeguamento ISTAT. Per i contratti a canone concordato stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa la base imponibile è ridotta al 70 per cento del canone (articolo 8, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431). Su un canone di 7.200 euro l’anno l’imposta è di 144 euro. Il minimo di 67 euro vale per la prima annualità, non per quelle successive, che possono essere di importo inferiore.

Si paga con il modello F24 ELIDE, codice tributo 1501, oppure con i servizi telematici dell’Agenzia e addebito in conto. Per le sole annualità non serve presentare il modello RLI, salvo che si voglia esercitare o revocare l’opzione per la cedolare secca.

Quando il trentesimo giorno cade di sabato o in un giorno festivo, il termine slitta al primo giorno lavorativo successivo (articolo 7, comma 1, lettera h), del d.l. 13 maggio 2011, n. 70). Per un contratto decorrente dal 1° ottobre 2025, la nuova annualità inizia il 1° ottobre 2026; il trentesimo giorno cade sabato 31 ottobre e il versamento slitta a lunedì 2 novembre 2026. Chi preferisce non affidarsi allo slittamento può versare entro venerdì 30 ottobre.

Pagando in un’unica soluzione per l’intera durata si ottiene una riduzione pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicata per il numero delle annualità. Con il tasso legale all’1,6 per cento in vigore nel 2026, applicabile ai versamenti eseguiti in quell’anno, lo sconto è dello 0,8 per cento per anno: per il canone dell’esempio e un contratto di quattro anni, l’imposta di 576 euro scende a circa 557,57 euro.

La proroga

La proroga, anche tacita, va comunicata e pagata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della precedente proroga: per un contratto 4+4 decorrente dal 1° maggio 2026, entro il 31 maggio 2030. L’imposta è del 2 per cento del canone e si versa per la singola annualità o per l’intera durata della proroga, con il minimo di 67 euro sul versamento eseguito al momento della proroga. Per l’Agenzia è proroga anche il rinnovo automatico previsto dalla legge, come il secondo quadriennio del 4+4 o il biennio del 3+2; se invece alla scadenza le parti cambiano il canone o le altre condizioni, si stipula un nuovo contratto, che va registrato come tale. Il modello RLI presentato in via telematica vale insieme come comunicazione e come pagamento; chi versa con F24 ELIDE (codice 1504) deve comunque presentare il modello RLI entro lo stesso termine.

La cessione del contratto

La cessione richiede il consenso dell’altra parte: il conduttore, in particolare, non può cedere il contratto senza quello del locatore (articolo 1594 del codice civile). Fanno eccezione gli immobili non abitativi quando il contratto è ceduto insieme all’azienda: è sufficiente darne comunicazione al locatore con raccomandata con avviso di ricevimento, e questi può opporsi per gravi motivi entro 30 giorni (articolo 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392). Quando il locatore o il conduttore cede il contratto a un altro soggetto, l’imposta è di 67 euro se la cessione è senza corrispettivo. Se è previsto un corrispettivo, si paga il 2 per cento della somma pattuita, con il minimo di 67 euro (l’aliquota è quella del contratto ceduto). Si versa con codice 1502 entro 30 giorni e si presenta il modello RLI. Non si paga invece alcuna imposta nei subentri previsti dalla legge. È il caso dell’acquirente dell’immobile locato (articoli 1599 e 1602 del codice civile) e degli eredi del locatore; alla morte del conduttore, subentrano nelle abitazioni i familiari indicati dall’articolo 6 della legge n. 392 del 1978 e negli immobili non abitativi chi ha diritto a continuarne l’attività (articolo 37 della stessa legge). In questi casi l’Agenzia ritiene comunque consigliabile comunicare il subentro.

La risoluzione anticipata

Se il rapporto cessa prima della scadenza, la risoluzione va comunicata entro 30 giorni dalla data in cui il contratto cessa e si paga un’imposta in misura fissa di 67 euro (codice 1503 se si usa l’F24 ELIDE, sempre insieme al modello RLI). Il contratto cessa in anticipo per accordo tra le parti, per recesso del conduttore o per decisione del giudice: la semplice riconsegna delle chiavi non basta. Se il conduttore recede per gravi motivi (articolo 3, comma 6, della legge n. 431 del 1998; per gli immobili non abitativi, articolo 27, comma 8, della legge n. 392 del 1978) o in base a una clausola del contratto, il rapporto si scioglie alla fine del preavviso, di regola sei mesi, ed è da quella data che decorrono i 30 giorni. Nel modello RLI conviene quindi indicare la data concordata o quella in cui il recesso produce effetto, non quella del trasloco. Se le parti pattuiscono un corrispettivo per la risoluzione, l’imposta è invece proporzionale.

Chi aveva pagato l’imposta per l’intera durata ha diritto al rimborso della quota relativa alle annualità successive a quella in corso. Riprendendo l’esempio, se il contratto quadriennale pagato in unica soluzione si risolve durante la seconda annualità, si recuperano le quote della terza e della quarta, pari a circa 278,78 euro (metà dell’imposta versata, perché residuano due annualità su quattro), mentre restano dovuti i 67 euro della risoluzione. Il rimborso si chiede all’ufficio con un’istanza, entro il termine di tre anni previsto dall’articolo 77 del testo unico.

Alla scadenza naturale del contratto, se non c’è proroga, non va comunicato nulla e non si paga imposta: l’articolo 17 impone di comunicare soltanto proroghe, cessioni e risoluzioni, e per l’Agenzia la risoluzione è l’interruzione del rapporto prima della sua naturale scadenza. La scadenza naturale presuppone però che il rapporto sia stato chiuso nei modi previsti dalla legge. Nelle locazioni abitative 4+4 e 3+2, alla prima scadenza il locatore può evitare il rinnovo o la proroga solo per i motivi indicati dall’articolo 3 della legge n. 431 del 1998, comunicati con almeno sei mesi di anticipo; alle scadenze successive serve una disdetta inviata con lo stesso preavviso. In mancanza il contratto prosegue per legge, e la proroga va comunicata e pagata anche se il conduttore lascia l’immobile poco dopo.

Con la cedolare secca

La cedolare secca sostituisce anche l’imposta di registro dovuta per annualità, proroghe e risoluzioni. Con più locatori, però, la cedolare opera solo per chi l’ha scelta. Sulle annualità e sulle proroghe il registro resta dovuto sulla quota di canone dei locatori che non hanno optato; sulla risoluzione l’imposta di 67 euro si paga per intero se anche uno solo di loro non ha esercitato l’opzione. La risoluzione anticipata va comunque comunicata. La cedolare non sostituisce invece l’imposta dovuta sulla cessione del contratto: anche con l’opzione esercitata si versano 67 euro, o il 2 per cento del corrispettivo con il minimo di 67 euro (codice 1502), e si presenta il modello RLI entro 30 giorni.

Sulla proroga occorre distinguere. La sanzione per la mancata comunicazione della proroga (100 euro, ridotta a 50 se il ritardo non superava 30 giorni) è stata soppressa dall’articolo 3-bis del d.l. 30 aprile 2019, n. 34. Inoltre l’articolo 3, comma 3, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, esclude la revoca dell’opzione quando il locatore ha tenuto un comportamento coerente, versando la cedolare e dichiarando i canoni nel relativo quadro. Le istruzioni del modello RLI continuano però a chiedere di comunicare la proroga e di confermare l’opzione. La comunicazione è gratuita: conviene presentarla sempre. In sede di proroga, o di annualità successiva, l’opzione può anche essere esercitata per la prima volta, entro il termine di versamento del registro e previa comunicazione al conduttore con raccomandata.

Chi paga

Locatore e conduttore sono obbligati in solido verso l’Erario per l’intera imposta (articolo 57 del testo unico): se il versamento manca, l’Agenzia può chiederlo all’uno o all’altro. Nei rapporti tra le parti le spese di registrazione gravano in parti uguali sul locatore e sul conduttore (articolo 8 della legge n. 392 del 1978): chi ha versato l’intera imposta può chiedere all’altra parte la sua metà.

Se il termine è scaduto: sanzioni e ravvedimento

Il versamento tardivo o omesso dell’imposta dovuta per annualità successive, proroghe, cessioni e risoluzioni è punito con la sanzione dell’articolo 13 del d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 471. Per proroghe, cessioni e risoluzioni vi rinvia espressamente l’articolo 17, comma 1-bis, del testo unico; per le annualità successive lo conferma la risoluzione n. 56/E del 13 ottobre 2025. Per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024 la sanzione è pari al 25 per cento dell’imposta, ridotta al 12,5 per cento se il versamento avviene entro 90 giorni e, entro 15 giorni, a un quindicesimo per ogni giorno di ritardo.

Con il ravvedimento operoso (articolo 13 del d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472) la sanzione si riduce ulteriormente. Applicando le riduzioni alla sanzione ordinaria si ottengono le seguenti misure:

• fino al quattordicesimo giorno di ritardo, circa lo 0,083 per cento dell’imposta per ogni giorno;
• dal quindicesimo al trentesimo giorno, l’1,25 per cento;
• dal trentunesimo al novantesimo giorno, circa l’1,39 per cento;
• oltre i 90 giorni ed entro un anno, il 3,125 per cento;
• oltre un anno, circa il 3,57 per cento.

Il ravvedimento è ammesso finché non sia stato notificato un avviso di liquidazione o di accertamento (articolo 13, comma 1-ter, del d.lgs. n. 472 del 1997).

Alla sanzione ridotta si aggiungono gli interessi al tasso legale, calcolati giorno per giorno. Con l’F24 ELIDE sanzioni e interessi si versano con i codici 1509 e 1510, non con i 1507 e 1508, che servono per la tardiva prima registrazione. Per un’annualità di 144 euro pagata con 20 giorni di ritardo, la sanzione è di 1,80 euro e gli interessi sono di circa 13 centesimi.

Regole diverse valgono per il contratto registrato in ritardo. L’articolo 69 del testo unico prevede la sanzione del 120 per cento dell’imposta, con un minimo di 250 euro, ridotta al 45 per cento, con un minimo di 150 euro, se il ritardo non supera 30 giorni; i minimi valgono per le violazioni commesse dal 13 giugno 2025. Con la stessa risoluzione n. 56/E del 2025 l’Agenzia ha chiarito che, se le parti hanno scelto il pagamento annuale, la sanzione si calcola sull’imposta della prima annualità e non su quella dell’intera durata.

Dal 2027

Dal 1° gennaio 2027 gran parte del d.P.R. n. 131 del 1986 sarà sostituita dal testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti (d.lgs. 1° agosto 2025, n. 123). L’applicazione del nuovo testo unico è stata rinviata di un anno dall’articolo 4, comma 5, del d.l. 31 dicembre 2025, n. 200, convertito dalla legge 27 febbraio 2026, n. 26. La disciplina oggi contenuta nell’articolo 17 passa nell’articolo 21 del nuovo testo unico. Dalla stessa data le sanzioni oggi previste dal d.lgs. n. 471 e dal d.lgs. n. 472 del 1997, e quella dell’articolo 69 del d.P.R. n. 131 del 1986, saranno raccolte nel testo unico delle sanzioni tributarie (d.lgs. 5 novembre 2024, n. 173), anch’esso rinviato al 2027 dall’articolo 4, comma 1, del d.l. n. 200 del 2025. Per tutto il 2026 restano applicabili le norme citate in questo articolo.

Cautele

Il codice identificativo del contratto, attribuito alla registrazione, va conservato: serve per compilare l’F24 ELIDE e il modello RLI. Conviene annotare in un unico scadenzario le date di inizio di ogni annualità e la scadenza del contratto, perché è da quelle date che decorrono i 30 giorni. La morosità non scioglie il contratto: finché il rapporto non è risolto, per accordo o con un provvedimento del giudice come la convalida di sfratto, l’imposta delle annualità resta dovuta. Se il conduttore smette di pagare, la gestione dei canoni non riscossi segue regole proprie, illustrate nel nostro approfondimento su canoni arretrati e sfratto.

In pratica

• Annualità successive senza cedolare: versare il 2 per cento del canone entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, con F24 ELIDE (codice 1501) o in via telematica.
• Proroga: comunicarla e pagare entro 30 giorni dalla scadenza; con la cedolare secca comunicarla comunque, confermando l’opzione.
• Cessione: presentare il modello RLI e versare l’imposta entro 30 giorni, anche con la cedolare secca.
• Risoluzione anticipata: presentare il modello RLI entro 30 giorni dalla data in cui il contratto cessa e versare 67 euro, che non sono dovuti se tutti i locatori hanno optato per la cedolare; se l’imposta era stata pagata per l’intera durata, chiedere il rimborso delle annualità successive a quella in corso.
• Scadenza naturale senza proroga, con disdetta data nei termini: nessun adempimento.
• In caso di ritardo, regolarizzare con il ravvedimento operoso, usando i codici 1509 e 1510 per sanzioni e interessi.

Domande frequenti

Il contratto scade e l’inquilino lascia l’immobile: devo comunicare qualcosa all’Agenzia?

No, se il contratto termina alla sua scadenza naturale perché è stata data regolare disdetta e non è prorogato. Se invece il rapporto cessa prima della scadenza, per accordo con l’inquilino o per suo recesso, si tratta di una risoluzione anticipata. Va comunicata entro 30 giorni dalla data in cui il contratto cessa, che in caso di recesso coincide con la fine del preavviso, e comporta l’imposta di 67 euro, salvo che tutti i locatori abbiano scelto la cedolare secca. Il solo fatto che l’inquilino lasci l’immobile prima del tempo non scioglie il contratto.

Ho dimenticato di pagare l’imposta dell’annualità: che cosa rischio?

La sanzione ordinaria è del 25 per cento dell’imposta, ma con il ravvedimento operoso la sanzione si riduce sensibilmente: per esempio l’1,25 per cento se si paga tra il quindicesimo e il trentesimo giorno di ritardo. Si versano imposta (codice 1501), sanzione (codice 1509) e interessi legali (codice 1510).

Con la cedolare secca devo comunicare la proroga?

La sanzione per la mancata comunicazione è stata soppressa nel 2019 e l’opzione non si perde se il locatore ha continuato a versare la cedolare e a dichiarare i canoni nel relativo quadro. Le istruzioni del modello RLI chiedono però ancora di comunicare la proroga e di confermare l’opzione: poiché non costa nulla, è prudente farlo.

Fonti

Articoli 17, 57, 69 e 77 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, e articolo 5 della Tariffa, parte prima, allegata.

Articolo 3, comma 3, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23; articolo 3-bis del d.l. 30 aprile 2019, n. 34.

Articolo 13 del d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 471; articolo 13 del d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472.

Articoli 6, 8, 27, 36 e 37 della legge 27 luglio 1978, n. 392; articoli 2, 3 e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431; articoli 1594, 1599 e 1602 del codice civile; articolo 7, comma 1, lettera h), del d.l. 13 maggio 2011, n. 70.

d.lgs. 1° agosto 2025, n. 123 (articoli 21 e 205); d.lgs. 5 novembre 2024, n. 173 (articoli 101 e 102); articolo 4, commi 1 e 5, del d.l. 31 dicembre 2025, n. 200, convertito dalla legge 27 febbraio 2026, n. 26.

Circolare del Ministero delle finanze n. 12 del 16 gennaio 1998.

Agenzia delle entrate: risoluzione n. 14/E del 24 gennaio 2014; circolare n. 26/E del 1° giugno 2011; risoluzione n. 56/E del 13 ottobre 2025; istruzioni al modello RLI; schede su versamento delle annualità successive, proroga, cessione e risoluzione.