Contratto di locazione a canone concordato: redazione guidata per Ferrara e Milano

Il «bollino»: l’attestazione di rispondenza

Per i contratti concordati non assistiti dalle organizzazioni, le agevolazioni fiscali spettano solo se il contratto è accompagnato dall’attestazione di rispondenza del contenuto economico e normativo all’accordo territoriale (art. 1 c. 8 del DM 16 gennaio 2017; risoluzione dell’Agenzia delle entrate 31/E del 20 aprile 2018). La rilascia esclusivamente un’organizzazione firmataria dell’accordo del Comune: a Ferrara ne basta una, della proprietà o dei conduttori; a Milano serve l’attestazione bilaterale di un’organizzazione della proprietà e di una dei conduttori.

Lo Studio non è firmatario degli accordi e quindi non può rilasciarla. Può però consegnarle il contratto già redatto con la scheda degli elementi dichiarati, che è la base del modulo richiesto dalle organizzazioni, e assisterla nella registrazione e nella richiesta dell’attestazione. Un’attestazione già rilasciata per il medesimo immobile vale anche per i contratti successivi con lo stesso contenuto, finché non cambiano le caratteristiche dell’immobile o l’accordo (art. 7 del decreto-legge 73/2022).

A chi chiederla a Ferrara

A chi chiederla a Milano

Come funziona

• Sceglie il Comune e il tipo di contratto: 3+2 (anche 4+2, 5+2, 6+2), transitorio fino a diciotto mesi, contratto per studenti universitari da sei a trentasei mesi.
• Inserisce le parti, l’immobile, i dati catastali e la classe energetica. A Milano, dalla via e dal numero civico, lo strumento propone la zona secondo lo stradario dell’accordo.
• Indica il canone: per Ferrara lo strumento calcola il massimo ammesso dalla fascia, dai parametri e dalle percentuali per arredo e maggiore durata; per Milano individua la sub-fascia e l’intervallo di canone annuo al metro quadro. Il canone pattuito resta una scelta delle parti, entro i limiti.
• Completa le clausole, la cedolare secca, il deposito e la firma. Segue un controllo sulla regola dei due appartamenti in locazione breve e sulle agevolazioni fiscali del tipo di contratto scelto.
• Scarica gratuitamente il contratto in Word e PDF con la scheda degli elementi dichiarati per l’attestazione, e ne riceve copia via email.

Dopo la firma

Il contratto va registrato entro trenta giorni, anche con cedolare secca. Nei sessanta giorni successivi va data comunicazione documentata dell’avvenuta registrazione al conduttore e all’amministratore del condominio, e va chiesta l’attestazione di rispondenza a un’organizzazione firmataria. Se il conduttore non è cittadino dell’Unione europea, comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza entro quarantotto ore dalla consegna dell’immobile.

Domande frequenti

Posso usare lo strumento per un immobile in un altro Comune?

No. Lo strumento è costruito sugli accordi di Ferrara e di Milano, che lo Studio ha trascritto e verificato. Per altri Comuni lo Studio redige il contratto su incarico, dopo aver esaminato l’accordo locale.

Il canone calcolato è quello che devo scrivere?

No. Lo strumento indica il massimo ammesso dall’accordo e il minimo di fascia; l’importo va concordato tra le parti entro questi limiti. Un canone superiore al massimo è nullo per la parte eccedente (art. 13 c. 4 legge 431/1998).

Il contratto transitorio ha le stesse agevolazioni?

No. La cedolare secca al 10%, la riduzione del 30% del reddito imponibile e la base imponibile ridotta dell’imposta di registro non si applicano ai contratti transitori ordinari (art. 8 c. 3 legge 431/1998); resta la riduzione dell’IMU. I contratti per studenti universitari conservano invece tutte le agevolazioni.

Perché la cedolare secca al 10% e non al 21%?

Ferrara e Milano sono Comuni ad alta tensione abitativa: per i contratti concordati l’aliquota della cedolare è ridotta al 10% (art. 3 c. 2 d.lgs. 23/2011). Dal 1° gennaio 2027 le stesse regole saranno ricollocate nel testo unico previsto dal d.lgs. 117/2026: lo Studio aggiornerà i riferimenti.

Cosa succede se affitto tre appartamenti con contratti brevi?

Dal 2026, con più di due appartamenti destinati a locazione breve nello stesso anno, l’attività si presume svolta in forma d’impresa (art. 1 c. 595 legge 178/2020, modificato dalla legge di bilancio 2026). I contratti a canone concordato non entrano nel conteggio: lo strumento lo segnala e prepara una nota informativa.