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Bail en cours en Italie : années suivantes, prorogation, cession et résiliation, un délai de 30 jours

Enregistrer le bail ne règle pas tout avec l’Agenzia delle entrate, l’administration fiscale italienne. Pendant toute la durée de la location, chaque année suivante, la prorogation, la cession et la résiliation anticipée sont soumises à un délai de 30 jours, à un droit d’enregistrement spécifique et, en cas de retard, à une pénalité. Ce qui change avec la cedolare secca, ce que coûte le retard et comment y remédier.

Le bailleur qui n’a pas opté pour la cedolare secca (impôt de substitution à taux fixe sur les loyers d’habitation) doit acquitter le droit d’enregistrement non seulement lors de l’enregistrement du bail, mais aussi pendant son exécution : pour chaque année suivant la première, si le droit est payé année par année, et pour chaque prorogation, cession ou résiliation anticipée. Le délai est toujours de 30 jours, fixé par l’article 17 du décret du Président de la République n° 131 du 26 avril 1986 (texte unique sur le droit d’enregistrement). Pour les prorogations, cessions et résiliations, une déclaration (comunicazione) doit également être déposée dans le même délai auprès du bureau où le bail a été enregistré. Ces jours-ci, les agendas fiscaux rappellent l’échéance d’enregistrement des baux ayant pris effet le 1er septembre. Les obligations ultérieures passent plus souvent inaperçues. Or le retard, peu coûteux s’il est régularisé rapidement, a malgré tout un prix.

Les années suivantes : le paiement suffit

Pour les baux pluriannuels d’immeubles urbains, les parties peuvent payer le droit pour toute la durée du bail ou année par année. Dans le second cas, le droit afférent à chaque année suivant la première doit être versé dans les 30 jours de l’expiration de l’année précédente. Dans l’exemple de l’Agenzia delle entrate, pour un bail prenant effet le 1er mai 2026, les versements suivants arrivent à échéance le 31 mai 2027, le 31 mai 2028, et ainsi de suite : dans ses exemples, l’Agenzia compte les 30 jours à partir du premier jour de la nouvelle année.

Le droit est égal à 2 % du loyer annuel, actualisé si le bail prévoit l’indexation sur l’indice des prix à la consommation de l’ISTAT (l’institut national de statistique italien). Pour les baux à loyer conventionné (canone concordato) conclus dans les communes à forte tension locative (alta tensione abitativa), la base imposable est ramenée à 70 % du loyer (article 8, alinéa 1, de la loi n° 431 du 9 décembre 1998). Pour un loyer de 7 200 euros par an, le droit s’élève à 144 euros. Le minimum de 67 euros s’applique à la seule première année ; le droit des années suivantes peut être inférieur.

Le paiement s’effectue au moyen du formulaire F24 ELIDE, code 1501, ou par les services en ligne de l’Agenzia delle entrate avec prélèvement sur compte. Le paiement du droit d’une année suivante ne nécessite pas le dépôt du formulaire RLI, sauf pour exercer ou révoquer l’option pour la cedolare secca.

Lorsque le trentième jour tombe un samedi ou un jour férié, l’échéance est reportée au premier jour ouvrable suivant (article 7, alinéa 1, lettre h), du décret-loi n° 70 du 13 mai 2011). Pour un bail prenant effet le 1er octobre 2025, la nouvelle année commence le 1er octobre 2026 ; le trentième jour tombe le samedi 31 octobre et le versement est reporté au lundi 2 novembre 2026. Ceux qui préfèrent ne pas compter sur ce report peuvent payer au plus tard le vendredi 30 octobre.

Le paiement en une seule fois pour toute la durée du bail ouvre droit à une réduction égale à la moitié du taux d’intérêt légal italien multipliée par le nombre d’années. Avec un taux légal de 1,6 % en 2026, applicable aux versements effectués cette année-là, la réduction est de 0,8 % par an : pour le loyer de l’exemple et un bail de quatre ans, le droit de 576 euros est ramené à environ 557,57 euros.

La prorogation

La prorogation, même tacite, doit être déclarée, et le droit correspondant acquitté, dans les 30 jours de l’expiration du bail ou de la prorogation précédente : pour un bail 4+4 prenant effet le 1er mai 2026, au plus tard le 31 mai 2030. Le droit est de 2 % du loyer, versé pour l’année concernée ou pour toute la durée de la prorogation, avec un minimum de 67 euros sur le versement dû au titre de la prorogation. Pour l’Agenzia delle entrate, le renouvellement automatique prévu par la loi, comme la seconde période de quatre ans d’un bail 4+4 ou la période de deux ans d’un bail 3+2, constitue lui aussi une prorogation. Si en revanche les parties modifient le loyer ou les autres conditions à l’échéance, elles concluent un nouveau bail, qui doit être enregistré comme tel. Le dépôt en ligne du formulaire RLI vaut à la fois déclaration et paiement ; celui qui paie au moyen du F24 ELIDE (code 1504) doit en tout état de cause déposer le formulaire RLI dans le même délai.

La cession du bail

La cession requiert le consentement de l’autre partie : en particulier, le locataire ne peut céder le bail sans le consentement du bailleur (article 1594 du code civil italien), sauf si, pour un local non destiné à l’habitation, il cède le bail avec le fonds de commerce, en informant le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ; le bailleur peut s’y opposer pour motifs graves dans un délai de trente jours (article 36 de la loi n° 392 du 27 juillet 1978). Lorsque le bailleur ou le locataire cède le bail à un tiers, le droit est de 67 euros si la cession est consentie à titre gratuit ; si elle est consentie à titre onéreux, il est de 2 % du prix convenu, avec un minimum de 67 euros (le taux est celui du bail cédé). Le versement s’effectue avec le code 1502 dans les 30 jours et le formulaire RLI est déposé. Aucun droit n’est dû, en revanche, en cas de transfert du bail prévu par la loi (subentro) : au profit de l’acquéreur de l’immeuble loué (articles 1599 et 1602 du code civil italien), des héritiers du bailleur et, au décès du locataire, des membres de la famille visés à l’article 6 de la loi n° 392 de 1978 pour les logements et, pour les locaux non destinés à l’habitation, des personnes ayant le droit de poursuivre son activité (article 37 de la même loi). Dans ces cas aussi, l’Agenzia delle entrate recommande de déclarer ce transfert du bail.

La résiliation anticipée

Si le bail prend fin avant son échéance, la résiliation doit être déclarée dans les 30 jours de la date à laquelle le bail prend fin, et un droit fixe de 67 euros est dû (code 1503 en cas de paiement par F24 ELIDE, toujours accompagné du formulaire RLI). Le bail prend fin de manière anticipée en cas d’accord des parties, de résiliation unilatérale par le locataire (recesso) ou de décision du juge : la simple remise des clés ne suffit pas. Si le locataire exerce sa faculté de résiliation unilatérale pour motifs graves (article 3, alinéa 6, de la loi n° 431 de 1998 ; pour les locaux non destinés à l’habitation, article 27, alinéa 8, de la loi n° 392 de 1978) ou en vertu d’une clause du bail, le bail prend fin à l’expiration du préavis, en règle générale de six mois, et c’est à compter de cette date que courent les 30 jours. Dans le formulaire RLI, il convient donc d’indiquer la date convenue ou celle à laquelle la résiliation unilatérale prend effet, et non celle du déménagement. Si les parties conviennent d’une contrepartie pour la résiliation, le droit est en revanche proportionnel.

La partie qui avait payé le droit pour toute la durée du bail peut obtenir le remboursement de la part afférente aux années suivant l’année en cours. Pour reprendre l’exemple, si le bail de quatre ans payé en une seule fois est résilié au cours de la deuxième année, les parts de la troisième et de la quatrième année sont récupérées, soit environ 278,78 euros (la moitié du droit versé, puisqu’il reste deux années sur quatre), tandis que les 67 euros de la résiliation restent dus. Le remboursement fait l’objet d’une demande adressée au bureau, dans le délai de trois ans prévu par l’article 77 du texte unique.

À l’échéance normale du bail, s’il n’y a pas de prorogation, rien n’est à déclarer et aucun droit n’est dû : l’article 17 n’impose de déclarer que les prorogations, cessions et résiliations, et pour l’Agenzia delle entrate la résiliation est l’interruption du bail avant son échéance normale. L’échéance normale suppose toutefois que le bail ait pris fin selon les modalités prévues par la loi. Dans les baux d’habitation 4+4 et 3+2, à la première échéance, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement ou à la prorogation que pour les motifs énumérés à l’article 3 de la loi n° 431 de 1998, notifiés au moins six mois à l’avance ; aux échéances suivantes, un congé (disdetta) donné avec le même préavis est nécessaire. À défaut, le bail se poursuit de plein droit, et la prorogation doit être déclarée, et le droit acquitté, même si le locataire quitte les lieux peu après.

Avec la cedolare secca

La cedolare secca remplace aussi le droit d’enregistrement dû au titre des années suivantes, des prorogations et des résiliations. En présence de plusieurs bailleurs, toutefois, elle ne s’applique qu’à ceux qui l’ont choisie : sur les années suivantes et les prorogations, le droit d’enregistrement reste dû sur la part du loyer revenant aux bailleurs qui n’ont pas opté, et sur la résiliation, le droit de 67 euros est dû en totalité même si un seul d’entre eux n’a pas opté. La résiliation anticipée doit être déclarée dans tous les cas. La cedolare secca ne remplace pas, en revanche, le droit dû sur la cession du bail : même lorsque l’option a été exercée, il faut verser 67 euros, ou 2 % du prix avec un minimum de 67 euros (code 1502), et déposer le formulaire RLI dans les 30 jours.

Pour la prorogation, une distinction s’impose. La pénalité pour défaut de déclaration de la prorogation (100 euros, ramenée à 50 euros si le retard n’excédait pas 30 jours) a été supprimée par l’article 3-bis du décret-loi n° 34 du 30 avril 2019. Par ailleurs, l’article 3, alinéa 3, du décret législatif n° 23 du 14 mars 2011 exclut la révocation de l’option lorsque le bailleur a adopté un comportement cohérent avec celle-ci, en versant la cedolare secca et en déclarant les loyers dans le cadre correspondant de sa déclaration de revenus. Les instructions du formulaire RLI continuent toutefois d’exiger la déclaration de la prorogation et la confirmation de l’option. La déclaration est gratuite : il est conseillé de la déposer dans tous les cas. Lors d’une prorogation, ou au cours d’une année suivante, l’option peut aussi être exercée pour la première fois, dans le délai de paiement du droit d’enregistrement et après information du locataire par lettre recommandée.

Qui paie

Le bailleur et le locataire sont tenus solidairement envers le Trésor de la totalité du droit (article 57 du texte unique) : à défaut de paiement, l’Agenzia delle entrate peut le réclamer à l’un ou à l’autre. Entre les parties, les frais d’enregistrement sont supportés à parts égales par le bailleur et par le locataire (article 8 de la loi n° 392 de 1978) : la partie qui a payé la totalité du droit peut réclamer à l’autre la moitié qui lui incombe.

En cas de retard : pénalités et régularisation spontanée

Le paiement tardif ou le défaut de paiement du droit dû au titre des années suivantes, des prorogations, des cessions et des résiliations est sanctionné par la pénalité prévue à l’article 13 du décret législatif n° 471 du 18 décembre 1997. Pour les prorogations, cessions et résiliations, l’article 17, alinéa 1-bis, du texte unique y renvoie expressément ; pour les années suivantes, la résolution (risoluzione, acte de doctrine administrative) n° 56/E du 13 octobre 2025 le confirme. Pour les infractions commises depuis le 1er septembre 2024, la pénalité est de 25 % du droit, ramenée à 12,5 % si le paiement intervient dans les 90 jours et, dans les 15 jours, à un quinzième par jour de retard.

Avec la régularisation spontanée (ravvedimento operoso, article 13 du décret législatif n° 472 du 18 décembre 1997), la pénalité est encore réduite. L’application des réductions à la pénalité ordinaire donne les taux suivants :

• jusqu’au quatorzième jour de retard, environ 0,083 % du droit par jour ;
• du quinzième au trentième jour, 1,25 % ;
• du trente et unième au quatre-vingt-dixième jour, environ 1,39 % ;
• au-delà de 90 jours et dans un délai d’un an, 3,125 % ;
• au-delà d’un an, environ 3,57 %.

La régularisation spontanée reste possible tant qu’un avis de liquidation (avviso di liquidazione) ou un acte de rectification (avviso di accertamento) n’a pas été notifié (article 13, alinéa 1-ter, du décret législatif n° 472 de 1997).

À la pénalité réduite s’ajoutent les intérêts au taux légal, calculés jour par jour. Avec le F24 ELIDE, pénalités et intérêts sont versés avec les codes 1509 et 1510, et non avec les codes 1507 et 1508, réservés à l’enregistrement initial effectué tardivement. Pour un droit annuel de 144 euros payé avec 20 jours de retard, la pénalité est de 1,80 euro et les intérêts d’environ 13 centimes.

Des règles différentes s’appliquent au bail enregistré tardivement. L’article 69 du texte unique prévoit une pénalité de 120 % du droit, avec un minimum de 250 euros, ramenée à 45 %, avec un minimum de 150 euros, si le retard n’excède pas 30 jours ; les minimums s’appliquent aux infractions commises depuis le 13 juin 2025. Par la même résolution n° 56/E de 2025, l’Agenzia delle entrate a précisé que, lorsque les parties ont choisi le paiement annuel, la pénalité est calculée sur le droit de la première année et non sur celui de toute la durée du bail.

À partir de 2027

À compter du 1er janvier 2027, une grande partie du décret du Président de la République n° 131 de 1986 sera remplacée par le texte unique des dispositions législatives en matière de droit d’enregistrement et d’autres impôts indirects (décret législatif n° 123 du 1er août 2025). L’application du nouveau texte unique a été reportée d’un an par l’article 4, alinéa 5, du décret-loi n° 200 du 31 décembre 2025, converti par la loi n° 26 du 27 février 2026. Les règles figurant aujourd’hui à l’article 17 sont reprises à l’article 21 du nouveau texte unique. À compter de la même date, les pénalités prévues aujourd’hui par les décrets législatifs n° 471 et n° 472 de 1997, ainsi que celle de l’article 69 du décret du Président de la République n° 131 de 1986, seront regroupées dans le texte unique des sanctions fiscales (décret législatif n° 173 du 5 novembre 2024), lui aussi reporté à 2027 par l’article 4, alinéa 1, du décret-loi n° 200 de 2025. Pendant toute l’année 2026, les dispositions citées dans le présent article restent applicables.

Précautions

Le code d’identification du bail, attribué lors de l’enregistrement, doit être conservé : il est nécessaire pour remplir le F24 ELIDE et le formulaire RLI. Il est conseillé de noter dans un échéancier unique la date de début de chaque année et la date d’échéance du bail, puisque c’est à compter de ces dates que courent les 30 jours. Les impayés de loyer ne mettent pas fin au bail : tant que celui-ci n’est pas résilié, par accord ou par une décision du juge telle que l’ordonnance validant l’expulsion (convalida di sfratto), le droit afférent à chaque année reste dû. Si le locataire ne paie plus le loyer, le traitement des loyers non perçus obéit à des règles propres, exposées dans notre article sur les loyers impayés et l’expulsion.

En pratique

• Années suivantes sans cedolare secca : verser 2 % du loyer dans les 30 jours de l’expiration de l’année précédente, par F24 ELIDE (code 1501) ou en ligne.
• Prorogation : la déclarer et acquitter le droit dans les 30 jours de l’échéance ; sous le régime de la cedolare secca, la déclarer dans tous les cas en confirmant l’option.
• Cession : déposer le formulaire RLI et verser le droit dans les 30 jours, même sous le régime de la cedolare secca.
• Résiliation anticipée : déposer le formulaire RLI dans les 30 jours de la date à laquelle le bail prend fin et verser 67 euros, qui ne sont pas dus si tous les bailleurs ont opté pour la cedolare secca ; si le droit avait été payé pour toute la durée, demander le remboursement des années suivant l’année en cours.
• Échéance normale sans prorogation, avec un congé donné dans les délais : aucune formalité.
• En cas de retard, recourir à la régularisation spontanée (ravvedimento operoso), avec les codes 1509 et 1510 pour les pénalités et les intérêts.

Questions fréquentes

Le bail arrive à échéance et le locataire quitte les lieux : dois-je faire une déclaration à l’Agenzia delle entrate ?

Non, si le bail prend fin à son échéance normale parce qu’un congé régulier a été donné et qu’il n’a pas été prorogé. Si en revanche le bail prend fin avant son échéance, par accord avec le locataire ou par sa résiliation unilatérale, il s’agit d’une résiliation anticipée. Elle doit être déclarée dans les 30 jours de la date à laquelle le bail prend fin, qui, en cas de résiliation unilatérale, correspond à l’expiration du préavis. Elle donne lieu au droit de 67 euros, sauf si tous les bailleurs ont opté pour la cedolare secca. Le seul fait que le locataire quitte les lieux avant l’échéance ne met pas fin au bail.

J’ai oublié de payer le droit d’une année : à quoi est-ce que je m’expose ?

La pénalité ordinaire est de 25 % du droit, mais la régularisation spontanée la réduit sensiblement : par exemple à 1,25 % si le paiement intervient entre le quinzième et le trentième jour de retard. On verse le droit (code 1501), la pénalité (code 1509) et les intérêts au taux légal (code 1510).

Sous le régime de la cedolare secca, dois-je déclarer la prorogation ?

La pénalité pour défaut de déclaration a été supprimée en 2019, et l’option n’est pas perdue si le bailleur a continué à verser la cedolare secca et à déclarer les loyers dans le cadre correspondant de sa déclaration de revenus. Les instructions du formulaire RLI exigent toutefois encore la déclaration de la prorogation et la confirmation de l’option : comme cela ne coûte rien, la prudence commande de le faire.

Sources

Articles 17, 57, 69 et 77 du décret du Président de la République n° 131 du 26 avril 1986, et article 5 du tarif annexé, première partie.

Article 3, alinéa 3, du décret législatif n° 23 du 14 mars 2011 ; article 3-bis du décret-loi n° 34 du 30 avril 2019.

Article 13 du décret législatif n° 471 du 18 décembre 1997 ; article 13 du décret législatif n° 472 du 18 décembre 1997.

Articles 6, 8, 27, 36 et 37 de la loi n° 392 du 27 juillet 1978 ; articles 2, 3 et 8 de la loi n° 431 du 9 décembre 1998 ; articles 1594, 1599 et 1602 du code civil italien ; article 7, alinéa 1, lettre h), du décret-loi n° 70 du 13 mai 2011.

Décret législatif n° 123 du 1er août 2025 (articles 21 et 205) ; décret législatif n° 173 du 5 novembre 2024 (articles 101 et 102) ; article 4, alinéas 1 et 5, du décret-loi n° 200 du 31 décembre 2025, converti par la loi n° 26 du 27 février 2026.

Circulaire du ministère des Finances n° 12 du 16 janvier 1998.

Agenzia delle entrate : résolution n° 14/E du 24 janvier 2014 ; circulaire n° 26/E du 1er juin 2011 ; résolution n° 56/E du 13 octobre 2025 ; instructions du formulaire RLI ; fiches sur le paiement des années suivantes, la prorogation, la cession et la résiliation.