Observatoire › Fiscalité et déclarations › Loyers impayés après expulsion pour défaut de paiement : quelle imposition

Loyers impayés après expulsion pour défaut de paiement : quelle imposition

Les loyers non perçus n’ont pas vocation à être imposés indéfiniment. Pour les immeubles à usage d’habitation, l’intimation d’expulsion pour défaut de paiement ou l’injonction de payer marque la ligne de partage ; les impôts déjà acquittés sur des loyers finalement non recouvrés ouvrent droit à un crédit d’impôt.

Pour les immeubles à usage d’habitation, les loyers non perçus ne concourent pas à la formation du revenu, à condition que le défaut de perception soit établi par l’intimation d’expulsion pour défaut de paiement (intimazione di sfratto per morosità) ou par l’injonction de payer (ingiunzione di pagamento). Il n’est pas nécessaire d’attendre la validation judiciaire de l’expulsion (convalida di sfratto) : la règle s’applique aux loyers non perçus à compter du 1er janvier 2020, quelle que soit la date de conclusion du bail. Il s’agit d’une dérogation à la règle selon laquelle les revenus fonciers sont imposés d’après le principe de la créance acquise (competenza), indépendamment de l’encaissement. Les loyers encaissés au cours d’une période d’imposition ultérieure relèvent de l’imposition séparée (tassazione separata).

Le crédit d’impôt

Pour les impôts déjà acquittés sur des loyers échus puis jamais recouvrés, un crédit d’impôt est accordé, égal aux impôts payés sur les loyers non perçus, à faire valoir une fois le défaut de perception définitivement constaté dans le cadre de la procédure judiciaire.

Attention aux conditions

Le régime de faveur suppose un acte établissant le défaut de paiement : en l’absence d’intimation d’expulsion pour défaut de paiement ou d’injonction de payer, les loyers échus restent imposables même s’ils n’ont pas été encaissés. Il faut en outre distinguer la location d’habitation de la location à usage autre que d’habitation : pour cette dernière, la dérogation ne joue pas et, selon la règle générale, les loyers échus concourent à la formation du revenu indépendamment de leur perception. Une gestion documentaire rigoureuse est déterminante pour ne pas payer d’impôt sur des recettes jamais encaissées.

• Article 26, paragraphe 1, du TUIR (décret du Président de la République n° 917 du 22 décembre 1986), dans sa rédaction en vigueur ; à compter du 1er janvier 2027, la disposition est reprise à l’article 28 du texte unique des impôts sur les revenus approuvé par le décret législatif n° 117 du 19 juin 2026. Article 3-quinquies du décret-loi n° 34 de 2019, converti par la loi n° 58 de 2019 ; article 6-septies du décret-loi n° 41 de 2021, converti par la loi n° 69 de 2021.
• Article 3-quinquies, alinéa 2, du décret-loi n° 34 du 30 avril 2019 et article 6-septies, alinéa 2, du décret-loi n° 41 du 22 mars 2021 : entrée en application de la nouvelle règle et crédit d’impôt pour les baux antérieurs.