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Immeubles patrimoniaux et loyers d’habitation impayés : pertes et dépréciations non déductibles

Par son arrêt n° 26363 du 7 octobre 2026, la Corte di cassazione (Cour de cassation italienne) juge que la société propriétaire d’immobili-patrimonio (immeubles patrimoniaux, ni utilisés dans l’activité ni destinés à la vente) donnés en location à usage d’habitation ne peut déduire ni les pertes sur créances ni les dotations aux dépréciations des créances afférentes aux loyers non perçus. Le fondement n’est pas l’article 90, alinéa 2, du TUIR (texte unique italien des impôts sur les revenus), mais le renvoi de l’article 90, alinéa 1, à l’article 26 du TUIR. Le principe a été énoncé au regard de la rédaction antérieure au décret-loi n° 34/2019, mais le raisonnement reste d’actualité.

Par son arrêt n° 26363 du 7 octobre 2026, la Corte di cassazione a jugé que la société titulaire d’immobili-patrimonio donnés en location à usage d’habitation ne peut déduire ni les pertes sur créances ni les dotations aux dépréciations des créances afférentes aux loyers non perçus : ces loyers concourent à la formation du revenu imposable selon les règles des revenus fonciers (redditi fondiari) même s’ils ne sont pas perçus, jusqu’à l’issue de la convalida di sfratto (procédure de validation de l’expulsion) pour défaut de paiement des loyers. L’affaire porte sur l’exercice 2011 et sur la rédaction de l’article 26 du TUIR antérieure au décret-loi n° 34/2019, mais la décision intéresse aujourd’hui encore les sociétés immobilières de gestion et les holdings qui louent des logements.

Les faits et la décision

En 2011, une société immobilière ayant opté pour le consolidato fiscale nazionale (régime italien d’intégration fiscale) avait déduit des pertes sur créances de 258 696,11 euros, relatives à des loyers d’habitation non perçus, ainsi qu’une dotation aux dépréciations des créances de 28 865,25 euros. La commission fiscale provinciale de Turin (juridiction fiscale du premier degré) avait rejeté le recours contre l’avis de redressement (avviso di accertamento) ; la commission fiscale régionale du Piémont avait au contraire fait droit à l’appel. La Cour a accueilli le pourvoi de l’Agence des recettes (Agenzia delle entrate), a énoncé un principe de droit et a cassé la décision attaquée avec renvoi devant la cour de justice fiscale de second degré du Piémont.

L’article 90, alinéa 2, du TUIR, qui rend non déductibles les dépenses et autres charges afférentes aux immobili-patrimonio, ne vise que les dépenses déjà prises en compte dans le tarif d’estimation cadastrale (tariffa d’estimo) : les pertes sur créances n’en relèvent pas. La non-déductibilité découle en revanche de l’article 90, alinéa 1, du TUIR, qui renvoie aux dispositions du chapitre II du titre I et, à travers elles, à l’article 26 du TUIR. La Cour a écarté la thèse, soutenue par le ministère public et par la défenderesse au pourvoi, qui limitait ce renvoi aux articles 28, 34 et 37 du TUIR. Si les loyers sont imposés même lorsqu’ils ne sont pas perçus, en déduire la perte ou constater pour eux une dépréciation priverait cette imposition de tout effet.

L’instrument approprié était le crédit d’impôt au titre des impôts acquittés sur les loyers dont le défaut de perception est constaté dans la procédure de convalida di sfratto, si elle a été engagée et menée à son terme. Les loyers échus après l’issue de cette procédure et néanmoins imposés n’étaient pas en cause ; la contribuable n’en avait d’ailleurs pas demandé le remboursement.

Immobili-patrimonio, immeubles d’exploitation et biens destinés à la vente

Les immobili-patrimonio ne sont ni des immeubles d’exploitation (strumentali) ni des biens destinés à la vente (beni-merce). Leur revenu est déterminé sur une base cadastrale ; s’ils sont loués, il est égal au plus élevé de deux montants : le revenu cadastral réévalué de 5 pour cent et le loyer diminué des dépenses justifiées d’entretien courant restées à la charge du bailleur, dans la limite de 15 pour cent de ce loyer. Relèvent en principe de cette catégorie les logements qu’une société immobilière de gestion ou une holding donne en location à des tiers.

Les immeubles qui ne peuvent recevoir une autre affectation sans transformations radicales sont en revanche des immeubles d’exploitation par nature (strumentali per natura) au sens de l’article 43, alinéa 2, du TUIR, même s’ils sont loués, et l’arrêt ne les concerne pas. Selon la doctrine administrative, il s’agit des unités des groupes cadastraux B, C, D et E et de celles de la catégorie A/10, lorsque l’usage de bureau résulte de l’autorisation d’urbanisme. Les logements invendus d’une entreprise de construction, qui sont des biens destinés à la vente, restent eux aussi en dehors de la décision.

Le droit applicable aujourd’hui

Dans sa rédaction en vigueur, l’article 26, alinéa 1, du TUIR exclut du revenu les loyers d’habitation non perçus lorsque le défaut de perception est établi par la sommation d’expulsion pour défaut de paiement (intimazione di sfratto per morosità) ou par l’injonction de payer (ingiunzione di pagamento) ; le crédit d’impôt pour les loyers non perçus constatés dans la procédure de convalida di sfratto demeure. À l’origine, la modification introduite par le décret-loi n° 34/2019 s’appliquait aux baux conclus à compter du 1er janvier 2020 ; l’article 6-septies, alinéa 2, du décret-loi n° 41/2021 l’a étendue à tous les loyers non perçus à compter de cette date. À compter du 1er janvier 2027, le TUIR est remplacé par le nouveau texte unique des impôts sur les revenus approuvé par le décret législatif n° 117 du 19 juin 2026 (article 377 de ce texte unique) : les articles 26 et 90 deviennent les articles 28 et 99, à contenu identique, de sorte que le raisonnement de la Cour reste valable.

Puisque l’article 90, alinéa 1, renvoie à l’article 26 dans son ensemble, la règle actuelle s’applique, à notre avis, également aux sociétés. La circulaire n° 150/E du 7 juillet 1999 et les notices du modèle Unico Società di capitali (déclaration des sociétés de capitaux) appliquaient déjà le crédit d’impôt à l’IRPEG (ancien impôt sur le revenu des personnes morales) également. L’administration n’a toutefois apporté aucune précision depuis 2019, et l’imposition séparée (tassazione separata) des loyers encaissés ultérieurement (articles 17 et 21 du TUIR), propre à l’IRPEF (impôt sur le revenu des personnes physiques), n’est pas coordonnée avec les règles du revenu d’entreprise. À notre avis, le corollaire demeure : la perte n’est déductible ni avant la sommation, lorsque les loyers sont imposés, ni après, lorsqu’ils sont exclus du revenu.

Pour les exercices jusqu’en 2019 inclus, le principe pèse sur les contentieux en cours : il ne suffit plus de soutenir que les pertes ne relèvent pas de l’article 90, alinéa 2. Il convient toutefois de lire la motivation de l’avis de redressement. La Cour a statué en ce sens parce que l’acte visait expressément, outre l’alinéa 2, l’article 90, alinéa 1, et l’article 26 ; si l’avis se fonde sur le seul alinéa 2, il est possible de soulever le moyen selon lequel la prétention de l’administration ne peut reposer sur un fondement différent, mais l’issue n’est pas acquise.

En pratique

• Lors de l’arrêté des comptes, classer chaque immeuble comme immobile-patrimonio, immeuble d’exploitation ou bien destiné à la vente, en motivant ce choix. Les dépréciations et les pertes sur les loyers d’habitation des immobili-patrimonio restent dans les comptes, mais sont réintégrées de manière extra-comptable dans la déclaration (pour les loyers non perçus à compter de 2020, par prudence et selon notre lecture).
• Si le locataire est défaillant, délivrer sans attendre la sommation d’expulsion pour défaut de paiement ou présenter la requête en injonction de payer : pour les loyers non perçus à compter de 2020, c’est la sommation, ou l’injonction une fois rendue, qui les exclut du revenu. Pour les sociétés, il s’agit de notre propre lecture, qui n’est pas confortée par la doctrine administrative ; il convient en outre de vérifier à quel moment au plus tard, par rapport à la déclaration, l’acte doit exister.
• À l’issue de la convalida di sfratto, le crédit d’impôt est déterminé en recalculant l’impôt dû au titre des années concernées et il est porté sur la première déclaration utile, dans le délai de prescription de dix ans, ou bien il fait l’objet d’une demande de remboursement. Pour les sociétés, la procédure se déduit par analogie de la doctrine administrative applicable aux personnes physiques.
• Conserver les baux, la sommation ou l’injonction, les actes de la procédure de convalida di sfratto, les déclarations dans lesquelles les loyers ont été imposés et les tableaux de recalcul.

Questions fréquentes

L’arrêt vaut-il aussi pour les loyers non perçus après 2019 ?

Le principe a été énoncé au regard de la rédaction antérieure au décret-loi n° 34/2019. Aujourd’hui, les loyers d’habitation non perçus à compter de 2020 sont exclus du revenu lorsqu’une sommation d’expulsion pour défaut de paiement a été délivrée ou une injonction de payer a été rendue ; à notre avis, la déduction de la perte reste en tout état de cause exclue.

Vaut-il aussi pour les locations commerciales ?

En principe, non. Pour une société, les immeubles non résidentiels qui sont des immeubles d’exploitation par nature (strumentali per natura) le restent au sens de l’article 43, alinéa 2, du TUIR, même s’ils sont loués : ce ne sont pas des immobili-patrimonio, les loyers sont des produits rattachés à l’exercice au cours duquel la créance est acquise (competenza), et les pertes et dépréciations de créances relèvent des articles 101 et 106 du TUIR. La règle de doctrine administrative selon laquelle les loyers non résidentiels doivent être déclarés tant que le bail est en cours concerne les personnes physiques. Pour les bâtiments non résidentiels qui ne sont pas des immeubles d’exploitation, et qui constituent donc des immobili-patrimonio, le revenu est foncier et, à notre avis, les loyers concourent à la formation du revenu imposable même s’ils ne sont pas perçus, car la dérogation prévue pour les logements ne joue pas pour eux : le raisonnement de la Cour conduit donc à plus forte raison à la non-déductibilité des pertes et des dépréciations. Pour les terrains, la situation doit être examinée au cas par cas.

Une entreprise de construction qui loue des logements invendus est-elle concernée ?

Si les logements sont des biens destinés à la vente, non : les loyers sont des produits de l’entreprise et les pertes sur créances relèvent des articles 101 et 106 du TUIR.

Sources

Corte di cassazione, cinquième chambre civile, arrêt n° 26363 du 7 octobre 2026 (audience du 22 septembre 2026), ECLI:IT:CASS:2026:26363CIV, rôle général n° 23539/2019, et les précédents qui y sont cités (Cass. n° 11556/2018, n° 30372/2019, n° 22906/2020, n° 37384/2022).

Articles 17, 21, 26, 43, 90, 101 et 106 du décret du Président de la République n° 917 du 22 décembre 1986 (TUIR), rédaction en vigueur sur Normattiva au 16 octobre 2026, abrogés à compter du 1er janvier 2027 et repris aux articles 19, 23, 28, 45, 99, 110 et 115 du texte unique des impôts sur les revenus approuvé par le décret législatif n° 117 du 19 juin 2026 (articles 376 et 377).

Article 3-quinquies du décret-loi n° 34 du 30 avril 2019, converti en loi par la loi n° 58 du 28 juin 2019.

Article 6-septies, alinéas 1 et 2, du décret-loi n° 41 du 22 mars 2021, converti en loi par la loi n° 69 du 21 mai 2021.

Corte costituzionale (Cour constitutionnelle italienne), arrêt n° 196 de 2022.

Agence des recettes, circulaire n° 15/E du 19 juin 2023 (crédit d’impôt pour loyers non perçus) ; circulaire n° 11/E du 21 mai 2014, réponse 1.3 ; ministère des Finances, circulaire n° 150/E du 7 juillet 1999, point 1.1.

Agence des recettes, circulaire n° 39/E du 15 avril 2008, et résolutions (actes de doctrine administrative) n° 56/E du 9 avril 2004 et n° 280/E du 4 juillet 2008 (immeubles d’exploitation par nature).

Agence des recettes, notices du modèle Redditi SC (immobili-patrimonio, article 90 du TUIR) et du modèle Unico 2004 Società di capitali (crédit d’impôt pour loyers non perçus).