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TVA dans le bâtiment : taux de 4, 10 et 22 %, autoliquidation, ventes

Taux de TVA sur travaux et ventes d’immeubles, biens significatifs, autoliquidation de l’art. 17 et option pour la TVA : cas pratiques et erreurs à éviter.

Dans le bâtiment, le taux de TVA dépend de trois éléments : la nature des travaux au sens du Testo unico dell’edilizia (code unifié de la construction), la destination de l’immeuble et la qualité du donneur d’ordre. L’autoliquidation (reverse charge) ne concerne que certaines relations entre entreprises et autres assujettis à la TVA, jamais les particuliers. Les cessions d’immeubles sont en principe exonérées : la TVA s’applique lorsque l’entreprise qui a construit ou rénové l’immeuble le vend dans les cinq ans suivant l’achèvement des travaux, ou lorsque le vendeur opte pour la TVA dans l’acte, dans les cas où la loi le permet.

Le cadre

Les taux réduits figurent au tableau A du décret du Président de la République (d.P.R.) n° 633 du 26 octobre 1972. Relèvent du taux de 4 % la cession de logements autres que ceux des catégories cadastrales A/1, A/8 et A/9 à un acquéreur remplissant les conditions « prima casa » (résidence principale) (partie II, n° 21) ; les biens finis, à l’exclusion des matières premières et des produits semi-finis, fournis pour la construction, y compris en régie, d’immeubles « Tupini » (immeubles à usage principalement d’habitation répondant aux conditions de la loi Tupini) et de bâtiments ruraux d’habitation, quel que soit le donneur d’ordre (partie II, n° 24) ; et les marchés de construction d’immeubles « Tupini » exécutés pour des personnes remplissant les conditions « prima casa » ou pour des entreprises et des coopératives qui construisent pour vendre (partie II, n° 39). Relèvent du taux de 10 %, dans les autres cas, les marchés de construction de logements non luxueux et ceux portant sur des travaux de restauration, de réhabilitation conservatoire et de rénovation de tout immeuble (partie III, n° 127-quaterdecies), les biens finis fournis pour ces travaux de réhabilitation (n° 127-terdecies) et la cession de logements non luxueux à un acquéreur ne remplissant pas les conditions « prima casa » (n° 127-undecies). Pour les travaux d’entretien courant et de gros entretien d’immeubles à usage principal d’habitation privée, le taux de 10 % découle de l’article 7, alinéa 1, lettre b), de la loi n° 488 du 23 décembre 1999, dispositif aujourd’hui pérenne : les beni significativi (biens significatifs) énumérés par le décret ministériel (d.m.) du 29 décembre 1999 ne bénéficient du taux réduit qu’à hauteur de la valeur de la prestation, déduction faite de ces biens. Dans les cas non prévus, le taux de 22 % s’applique.

L’autoliquidation est prévue par l’article 17, alinéa 6, du d.P.R. 633/1972 : lettre a) pour les services autres que ceux de la lettre a-ter), rendus dans le secteur du bâtiment par le sous-traitant à l’entreprise de construction ou de rénovation, à l’entrepreneur principal ou à un autre sous-traitant, à l’exception du contraente generale (entrepreneur général) ; lettre a-ter) pour le nettoyage, la démolition, l’installation d’équipements techniques et la finition de bâtiments, au profit de tout donneur d’ordre assujetti à la TVA ; lettre a-bis) pour les cessions d’immeubles avec option pour la taxation exprimée dans l’acte. Le champ de la lettre a) suit les codes ATECO (nomenclature italienne des activités économiques) de la section F (circulaire de l’Agenzia delle entrate, l’administration fiscale italienne, 37/E du 29 décembre 2006) ; celui de la lettre a-ter), les codes indiqués par les circulaires 14/E/2015 et 37/E/2015. Le régime des cessions figure à l’article 10, alinéa 1, n° 8-bis) (logements) et 8-ter) (immeubles à usage professionnel).

À compter du 1er janvier 2027, ces règles sont reprises dans le testo unico IVA (code unifié de la TVA, décret législatif n° 10 du 19 janvier 2026). Les exonérations des n° 8-bis) et 8-ter) deviennent l’article 37, alinéa 1, lettres i) et l) ; l’autoliquidation des lettres a), a-bis) et a-ter) devient l’article 64, alinéa 6, lettres a), b) et c). Les taux réduits figurent au tableau A annexé au code unifié (article 34, alinéa 2), où le taux de 10 % passe à la partie IV. Les sanctions sont reprises dans le testo unico delle sanzioni tributarie (code unifié des sanctions fiscales, décret législatif n° 173 du 5 novembre 2024), dont les dispositions s’appliquent à compter du 1er janvier 2027.

Ce qui change concrètement

Une famille qui remplace sa chaudière. Travaux de gros entretien sur un logement : prix total de 10 000 euros, dont 6 000 euros pour la chaudière. La partie qui ne porte pas sur le bien significatif s’élève à 4 000 euros : le taux de 10 % s’applique à ces 4 000 euros et à 4 000 euros de chaudière ; les 2 000 euros restants relèvent du taux de 22 %. TVA : 400 + 400 + 440 = 1 240 euros, contre 1 000 euros avec un taux de 10 % sur l’ensemble. La facture doit mentionner le bien significatif et sa valeur, qui ne peut être inférieure au prix d’achat (article 1, alinéa 19, de la loi n° 205 du 27 décembre 2017).

Une entreprise du bâtiment qui sous-traite. L’entreprise construit un bâtiment industriel pour un client et confie l’installation électrique à un installateur pour 20 000 euros. L’installateur facture sans TVA, avec le code nature N6.7 (lettre a-ter) ; l’entreprise complète la facture avec la TVA à 22 % (4 400 euros) et l’enregistre à la fois au registre des ventes et à celui des achats, dans le mois de réception ou dans les quinze jours, au titre de ce mois.

Une entreprise de construction qui vend un appartement neuf. Vente à un particulier remplissant les conditions « prima casa », trois ans après l’achèvement des travaux, pour 250 000 euros : TVA obligatoire à 4 % (10 000 euros), portée sur la facture, avec des droits d’enregistrement, hypothécaires et cadastraux d’un montant fixe. Il n’y a pas ici d’autoliquidation : elle ne concerne que les cessions imposables sur option au profit d’un acquéreur assujetti à la TVA.

En pratique

• Avant d’établir le devis, le prestataire qualifie les travaux sur la base de l’autorisation d’urbanisme et l’indique dans le contrat.
• Le donneur d’ordre particulier qui demande le taux de 10 % ou de 4 % remet une déclaration sur l’usage d’habitation ou sur les conditions « prima casa » ; le prestataire la conserve avec le contrat.
• Dans les contrats comportant plusieurs prestations, les parties distinguent celles soumises à l’autoliquidation de celles pour lesquelles la TVA est facturée, sauf contrat unique de construction ou de rénovation de l’ensemble du bâtiment, auquel la lettre a-ter) ne s’applique pas (circulaire 14/E/2015) ; si toutefois le contrat est un contrat de sous-traitance, l’autoliquidation de la lettre a) demeure.
• Lorsque la TVA dépend de l’option, le vendeur d’immeubles l’inscrit dans l’acte de vente (et dès l’avant-contrat s’il encaisse des acomptes) : sans clause expresse dans le rogito (acte notarié de vente), la cession reste exonérée. L’option n’est pas nécessaire lorsque la TVA est obligatoire, c’est-à-dire pour la vente par l’entreprise qui a construit ou rénové l’immeuble dans les cinq ans suivant l’achèvement des travaux et, selon l’Agenzia, pour l’immeuble inachevé cédé par une entreprise.
• À conserver en cas de contrôle : autorisation d’urbanisme, contrat, déclarations du donneur d’ordre, extrait cadastral, factures mentionnant les biens significatifs.

Erreurs à éviter

• Appliquer l’autoliquidation à une fourniture avec pose lorsque la pose est accessoire à la fourniture. Il s’agit d’une livraison de biens : la TVA est facturée par le fournisseur, au taux propre à l’opération, sans autoliquidation (résolution 148/E du 28 juin 2007).
• L’appliquer à un particulier ou à un condominio (copropriété).
• Calculer le plafond des biens significatifs sur le coût d’achat lorsque la valeur convenue est plus élevée, ou omettre de les mentionner sur la facture.
• Traiter comme exonérée la vente d’un immeuble inachevé par une entreprise : selon l’Agenzia, elle sort du champ des n° 8-bis) et 8-ter) et est soumise à la TVA, sans autoliquidation (circulaire 22/E du 28 juin 2013).
• Sous-estimer l’erreur de régime : le défaut d’intégration de la facture est sanctionné de 500 à 10 000 euros, montant porté à 5 % de la base imposable, avec un minimum de 1 000 euros, si l’opération ne figure pas en comptabilité ; la sanction sur l’impôt que le donneur d’ordre n’aurait pas pu déduire demeure. La TVA acquittée par la mauvaise partie est sanctionnée de 250 à 10 000 euros, avec responsabilité solidaire du cocontractant (article 6, alinéas 9-bis, 9-bis.1 et 9-bis.2, du décret législatif 471/1997).

Références

d.P.R. n° 633 du 26 octobre 1972, articles 10, alinéa 1, n° 8-bis) et 8-ter), et 17, alinéas 5 et 6, lettres a), a-bis) et a-ter)

tableau A, partie II, n° 21, 24 et 39, et partie III, n° 127-undecies, 127-terdecies et 127-quaterdecies

article 7, alinéa 1, lettre b), de la loi n° 488 du 23 décembre 1999

d.m. du 29 décembre 1999

article 1, alinéa 19, de la loi n° 205 du 27 décembre 2017

article 6, alinéas 6, 9-bis, 9-bis.1 et 9-bis.2, du décret législatif n° 471 du 18 décembre 1997

décret législatif n° 10 du 19 janvier 2026, articles 34, 37 et 64 et tableau A (applicable à compter du 1er janvier 2027)

décret législatif n° 173 du 5 novembre 2024 (dispositions applicables à compter du 1er janvier 2027)

article 1, alinéa 58, de la loi n° 190 du 23 décembre 2014

circulaires de l’Agenzia delle entrate 37/E du 29 décembre 2006, 22/E du 28 juin 2013, 14/E du 27 mars 2015 et 37/E du 22 décembre 2015

résolution 148/E du 28 juin 2007