Bail au canone concordato (loyer fixé par un accord local) : rédaction guidée pour Ferrare et Milan

Le « label » : l’attestazione di rispondenza

Pour les contrats au canone concordato conclus sans l’assistance des organisations de propriétaires et de locataires, les avantages fiscaux ne sont acquis que si le contrat est accompagné de l’attestazione di rispondenza, qui certifie la conformité de son contenu économique et juridique à l’accordo territoriale (art. 1 c. 8 du DM 16 gennaio 2017 ; résolution 31/E du 20 avril 2018 de l’Agenzia delle entrate, l’administration fiscale italienne). Elle est délivrée exclusivement par une organisation signataire de l’accord de la Commune : à Ferrare, une seule suffit, du côté des propriétaires ou des locataires ; à Milan, il faut une attestation bilatérale, délivrée par une organisation de propriétaires et par une organisation de locataires.

Le Cabinet n’est pas signataire des accords et ne peut donc pas la délivrer. Il peut en revanche vous remettre le contrat déjà rédigé avec la fiche des éléments déclarés, qui est la base du formulaire demandé par les organisations, et vous assister pour l’enregistrement et pour la demande de l’attestation. Une attestation déjà délivrée pour le même bien vaut aussi pour les contrats suivants ayant le même contenu, tant que les caractéristiques du bien ou l’accord ne changent pas (art. 7 du decreto-legge 73/2022).

À qui la demander à Ferrare

À qui la demander à Milan

Comment cela fonctionne

• Vous choisissez la Commune et le type de contrat : 3+2 (également 4+2, 5+2, 6+2), contrat transitoire jusqu’à dix-huit mois, contrat pour étudiants universitaires de six à trente-six mois.
• Vous saisissez les parties, le bien, les données cadastrales et la classe énergétique. À Milan, à partir de la rue et du numéro, l’outil propose la zone selon le répertoire des rues de l’accord.
• Vous indiquez le loyer : pour Ferrare, l’outil calcule le maximum admis par la tranche, par les paramètres et par les pourcentages prévus pour l’ameublement et pour la durée plus longue ; pour Milan, il identifie la sous-tranche et la fourchette de loyer annuel au mètre carré. Le loyer convenu reste un choix des parties, dans ces limites.
• Vous complétez les clauses, la cedolare secca (impôt forfaitaire sur les revenus locatifs), le dépôt de garantie et la signature. Vient ensuite un contrôle sur la règle des deux appartements en location de courte durée et sur les avantages fiscaux du type de contrat choisi.
• Vous téléchargez gratuitement le contrat en Word et en PDF, avec la fiche des éléments déclarés pour l’attestation, et vous en recevez une copie par courriel.

Après la signature

Le contrat doit être enregistré dans les trente jours, même avec la cedolare secca. Dans les soixante jours suivants, l’enregistrement doit être notifié, preuve à l’appui, au locataire et au syndic de la copropriété, et l’attestazione di rispondenza doit être demandée à une organisation signataire. Si le locataire n’est pas ressortissant de l’Union européenne, une communication doit être faite à l’autorité de sécurité publique dans les quarante-huit heures suivant la remise du bien.

Questions fréquentes

Puis-je utiliser l’outil pour un bien situé dans une autre Commune ?

Non. L’outil est construit sur les accords de Ferrare et de Milan, que le Cabinet a transcrits et vérifiés. Pour les autres Communes, le Cabinet rédige le contrat sur mandat, après avoir examiné l’accord local.

Le loyer calculé est-il celui que je dois inscrire ?

Non. L’outil indique le maximum admis par l’accord et le minimum de la tranche ; le montant doit être convenu entre les parties dans ces limites. Un loyer supérieur au maximum est nul pour la part excédentaire (art. 13 c. 4 legge 431/1998).

Le contrat transitoire bénéficie-t-il des mêmes avantages ?

Non. La cedolare secca à 10 %, la réduction de 30 % du revenu imposable et la réduction de la base imposable de l’impôt d’enregistrement ne s’appliquent pas aux contrats transitoires ordinaires (art. 8 c. 3 legge 431/1998) ; la réduction de l’IMU, la taxe foncière italienne, demeure. Les contrats pour étudiants universitaires conservent en revanche tous les avantages.

Pourquoi la cedolare secca à 10 % et non à 21 % ?

Ferrare et Milan sont des Communes en alta tensione abitativa (zone à forte tension locative) : pour les contrats au canone concordato, le taux de la cedolare secca est réduit à 10 % (art. 3 c. 2 d.lgs. 23/2011). À compter du 1er janvier 2027, ces mêmes règles seront reprises dans le testo unico (texte unique) prévu par le d.lgs. 117/2026 : le Cabinet mettra les références à jour.

Que se passe-t-il si je loue trois appartements en location de courte durée ?

À partir de 2026, au-delà de deux appartements destinés à la location de courte durée au cours de la même année, l’activité est présumée exercée sous forme d’entreprise (art. 1 c. 595 legge 178/2020, modifié par la loi de finances 2026). Les contrats au canone concordato n’entrent pas dans ce décompte : l’outil le signale et prépare une note d’information.