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Louer aux étudiants de l’Université de Ferrare : bail étudiant, cedolare secca à 10 %, enregistrement et IMU

Le propriétaire ferrarais qui loue à des étudiants d’Unife dispose du contratto per studenti universitari (bail étudiant de l’accord territorial) de l’art. 5, paragraphe 2, l. 431/1998, dans la version de l’accordo territoriale (accord territorial sur les loyers) déposé le 18 octobre 2023. Si le bail respecte l’accord, la cedolare secca (impôt de substitution à taux fixe sur les loyers) est ramenée à 10 % et l’IMU (taxe foncière communale) est réduite d’un quart ; pour les baux conclus sans l’assistance d’une organisation signataire, l’attestazione di rispondenza (attestation de conformité) est requise.

Le propriétaire qui loue à Ferrare un appartement ou une chambre à un étudiant inscrit à l’Université de Ferrare peut conclure le contratto per studenti universitari (bail étudiant de l’accord territorial ; art. 5, paragraphes 2 et 3, l. 431/1998 ; art. 3 du décret ministériel du 16 janvier 2017, ci-après d.m. du 16 janvier 2017), avec un loyer fixé par l’accordo territoriale (accord territorial sur les loyers) déposé auprès de la commune le 18 octobre 2023 et une durée de six mois à trois ans. La demande d’enregistrement se fait au moyen du modello RLI (formulaire d’enregistrement du bail) dans les trente jours ; avec la cedolare secca (impôt de substitution à taux fixe sur les loyers), sans droit d’enregistrement ni droit de timbre, le taux est de 10 % parce que Ferrare est une commune à forte tension locative (alta tensione abitativa). Sur l’IMU (taxe foncière communale), la réduction à 75 % prévue par l’art. 1, paragraphe 760, l. 160/2019 s’applique ; à Ferrare, elle se cumule avec le taux communal réduit prévu pour les locations à canone concordato (loyer conventionné).

Le bail étudiant et l’accord territorial de Ferrare

L’art. 5, paragraphe 2, l. 431/1998 autorise des baux répondant aux besoins de logement des étudiants universitaires, établis sur les contrats types approuvés au sens de l’art. 4-bis ; le paragraphe 3 confie aux communes sièges d’une université les accords locaux sur les loyers. Les critères figurent à l’art. 3 du d.m. du 16 janvier 2017 : locataire inscrit à un cursus universitaire ou postuniversitaire dans une commune autre que celle de sa résidence, durée de six mois à trois ans, renouvellement à la première échéance sauf congé (disdetta) donné par le locataire entre un et trois mois avant l’échéance, signature par l’étudiant seul, par des groupes d’étudiants ou par les organismes pour le droit aux études (aziende per il diritto allo studio), contrat type de l’Allegato C (annexe C).

À Ferrare, l’accord en vigueur a été déposé auprès de la commune le 18 octobre 2023 ; il s’applique aux baux prenant effet à compter du jour suivant et remplace celui du 26 mars 2018. Les signataires sont Asppi, Confabitare, Confedilizia, Unioncasa, Uppi et Confappi pour les propriétaires, Sunia, Sicet, Uniat et Assocasa pour les locataires. La commune publie l’accord avec le bail étudiant (All. C), le barème des loyers par zones homogènes (All. 1), la liste des rues (All. 5) et le modèle d’attestation (All. 4, que la commune nomme attestazione di conformità). Sur la même page figure aussi un complément à l’accord, à lire avec le texte de 2023 avant de fixer le loyer. Le cadre général du loyer conventionné à Ferrare est déjà traité dans l’Osservatorio ; ce qui compte ici, c’est que le loyer soit calculé sur les paramètres de l’accord, parce que c’est cette conformité qui fonde les avantages fiscaux.

Si les parties ne sont pas assistées par une organisation signataire (baux dits non assistiti), elles doivent se faire délivrer l’attestazione di rispondenza (attestation de conformité ; art. 1, paragraphe 8, et art. 3, paragraphe 5, d.m. du 16 janvier 2017), que l’Agenzia delle Entrate (administration fiscale italienne) considère comme un élément nécessaire pour les avantages fiscaux (risoluzione n° 31/E du 20 avril 2018, acte de doctrine administrative) ; la joindre à la demande d’enregistrement est opportun, non obligatoire, et elle ne supporte ni droit d’enregistrement ni droit de timbre.

Enregistrement et cedolare secca

L’enregistrement doit être demandé dans les trente jours de la conclusion du bail (art. 17 du décret du Président de la République n° 131 du 26 avril 1986, ci-après d.P.R. 131/1986) au moyen du modello RLI approuvé par la décision (provvedimento) du 19 mars 2019, n° 64442. Avec l’option pour la cedolare secca (art. 3 du décret législatif n° 23 du 14 mars 2011, ci-après d.lgs. 23/2011), l’impôt de substitution absorbe l’IRPEF, les impôts additionnels (addizionali) et, selon le paragraphe 2, le droit d’enregistrement et le droit de timbre sur le bail, y compris sur les prolongations et résiliations. Le taux est de 10 % pour les baux de l’art. 8 l. 431/1998 dans les communes à forte tension locative, à titre permanent depuis 2020 (art. 1, paragraphe 6, l. 160/2019) ; la circulaire n° 26/E du 1er juin 2011, point 6.2, vise expressément les baux étudiants à loyer conventionné. Ferrare figure sur la liste en tant que chef-lieu de province (art. 1, paragraphe 1, lettre b, décret-loi n° 551/1988) et à l’annexe A de la délibération CIPE n° 87/2003. Le bailleur renonce à toute actualisation du loyer et en informe préalablement chaque locataire par lettre recommandée, non par remise en main propre (art. 3, paragraphe 11 ; circ. 26/E/2011, points 8.2 et 8.3) ; cette information n’est pas nécessaire si la renonciation figure déjà dans le bail.

Le bailleur qui reste à l’IRPEF ordinaire est imposé sur 95 % du loyer (art. 37, paragraphe 4-bis, TUIR, code des impôts sur les revenus ; à compter de 2027, art. 39, paragraphe 5, d.lgs. 117/2026), montant réduit d’un abattement supplémentaire de 30 % (art. 8, paragraphes 1 et 3, l. 431/1998 ; à compter de 2027, art. 39, paragraphe 7, d.lgs. 117/2026) ; le droit d’enregistrement de 2 % (art. 5 du Tarif, première partie, d.P.R. 131/1986) se calcule sur 70 % du loyer annuel.

Exemple : chambre à 450 euros par mois, loyer annuel de 5400 euros, cedolare de 540 euros, sans droit d’enregistrement ni droit de timbre. Appartement dont la rendita catastale (revenu cadastral) est de 500 euros : base IMU 500 × 1,05 × 160 = 84 000 euros ; avec le taux communal de 0,5 %, l’impôt s’élève à 420 euros, ramené à 75 %, soit 315 euros, contre 856,80 euros au taux ordinaire de 1,02 %.

L’IMU à Ferrare

Le tableau MEF 2025 des taux de la commune (ministère de l’Économie et des Finances ; délibération du conseil municipal n° 17 du 24 février 2025) prévoit 0,5 % pour les logements loués selon les accords territoriaux tels que définis dans le règlement communal, contre 1,02 % au taux ordinaire, et précise que la réduction du paragraphe 760 s’applique sur le taux propre à chaque catégorie et que seuls les baux enregistrés sont pris en compte. Pour 2026, la commune renvoie à une brochure d’information sur la page IMU ; les taux de l’année doivent être lus, avant tout paiement, sur le tableau 2026 publié sur le portail du fédéralisme fiscal, avec le règlement, qui peut exiger une communication pour bénéficier du taux réduit. Les échéances de paiement sont le 16 juin et le 16 décembre ; la déclaration IMU 2026 doit être déposée au plus tard le 30 juin 2027, uniquement par voie électronique (art. 1, paragraphe 768-bis, l. 160/2019, introduit par le d.lgs. 147/2026).

Cas récurrents

Chambre individuelle et plusieurs baux sur le même appartement : on utilise l’Allegato C dans la variante « portion d’unité d’habitation », avec un bail pour chaque portion. L’accord de Ferrare fixe le loyer de la portion comme une fraction du loyer du logement entier, en proportion de la surface exclusive augmentée de la quote-part des parties communes, avec un plan coté joint au bail ; un loyer fixé par nombre de personnes n’est pas admis et le loyer conventionné ne s’applique pas aux places en chambre partagée (posti letto). Les déclarations se font sur les formulaires All. 2P ou All. 3P. Si les baux sont conclus simultanément avec un contenu identique, une seule attestation suffit (réponse à interpello n° 105 du 12 décembre 2018, équivalent d’un rescrit) ; l’option pour la cedolare sur une portion lie toutes les portions louées au cours de la même période (circ. 26/E/2011, point 1.2).

Parent qui signe : le locataire doit être l’étudiant inscrit ; le parent intervient comme caution ou garant au bas du bail (art. 4 de l’Allegato C, autres formes de garantie), non comme locataire. À notre avis, mettre le bail au nom du parent expose à des contestations sur le taux de 10 %, parce que la condition tenant à la personne du locataire, posée par l’art. 3 du d.m. du 16 janvier 2017, fait défaut. La réduction d’impôt (detrazione) de l’art. 15, paragraphe 1, lettre i-sexies, TUIR (à compter de 2027, art. 14, paragraphe 1, lettre z, d.lgs. 117/2026) revient à l’étudiant ou, selon le paragraphe 2 (à compter de 2027, art. 14, paragraphe 6, d.lgs. 117/2026), au parent qui l’a à charge, à hauteur de 19 % (art. 1, paragraphe 4, décret-loi n° 669/1996, converti par la loi n° 30/1997). Les conditions : loyers jusqu’à 2633 euros par an, université distante d’au moins 100 kilomètres et située dans une province autre que celle de la commune de résidence, logement dans la commune de l’université ou dans une commune limitrophe, paiements traçables ; pour les revenus supérieurs à 75 000 euros, le plafond global de l’art. 16-ter TUIR s’applique.

Départ anticipé de l’étudiant : l’Allegato C (art. 9) admet le recesso (résiliation unilatérale) pour motifs graves, par lettre recommandée avec un préavis de trois mois, y compris de la part d’un seul des locataires, le bail se poursuivant pour les autres.

Étudiant étranger : l’enregistrement tient lieu de la comunicazione di cessione di fabbricato (déclaration de mise à disposition d’un immeuble) de l’art. 12 du décret-loi n° 59/1978 (art. 2, paragraphe 1, décret-loi n° 79/2012), mais, selon le paragraphe 4, la communication écrite dans les quarante-huit heures à l’autorité de sécurité publique prévue par l’art. 7 d.lgs. 286/1998 demeure, à la charge du bailleur qui met le logement à la disposition de ressortissants de pays tiers à l’UE ou d’apatrides. Pour les immeubles suivis par le siège de Ferrare, la communication s’adresse à la Questura (préfecture de police) de Ferrare.

En pratique

• Bailleur : loyer tiré du barème des zones homogènes de l’accord 2023, Allegato C ; en l’absence d’assistance d’une organisation signataire, attestazione di rispondenza (All. 3 ou 3P et All. 4), en règle générale avant l’enregistrement et en tout cas sur un bail enregistré ou en cours d’enregistrement.
• Bailleur : une lettre recommandée de renonciation à l’actualisation du loyer pour chaque étudiant locataire, sauf clause dans le bail ; modello RLI dans les trente jours avec option pour la cedolare ; conservation du bail, de l’attestation, du récépissé d’enregistrement et de la lettre recommandée.
• Bailleur : IMU au taux réduit et ramenée à 75 %, vérification dans le règlement communal de l’éventuelle communication à effectuer au plus tard le 31 décembre, paiements le 16 juin et le 16 décembre.
• Bailleur, si l’étudiant est ressortissant d’un pays tiers à l’UE ou apatride : communication écrite à l’autorité de sécurité publique dans les quarante-huit heures de la mise à disposition du logement (art. 7 d.lgs. 286/1998), avec les données du document d’identité de l’étudiant ; sanction de 500 à 3500 euros (paragraphe 2-bis).
• Étudiant ou parent : bail enregistré et virements bancaires pour la réduction d’impôt.

Questions fréquentes

Le bail étudiant peut-il ne durer qu’une seule année universitaire ?

Oui : la durée va de six mois à trois ans (art. 3, paragraphe 1, d.m. du 16 janvier 2017) ; à Ferrare, elle peut être inférieure à six mois si le cursus est plus court. À la première échéance, le bail se renouvelle pour une durée égale, dans la limite de 36 mois au total, sauf congé donné par le locataire entre un et trois mois avant ; selon le modèle de l’Allegato C, le bailleur n’a pas la faculté de donner congé à la première échéance.

La cedolare à 10 % s’applique-t-elle même sans attestation ?

Pour les baux non assistés conclus après l’accord ayant transposé le d.m. du 16 janvier 2017, non : la risoluzione n° 31/E/2018 considère l’attestation comme un élément nécessaire. À Ferrare, l’accord en vigueur date de 2023, l’attestation est donc requise.

La réduction d’IMU vaut-elle si le bailleur n’a pas opté pour la cedolare ?

Oui. La réduction à 75 % de l’art. 1, paragraphe 760, l. 160/2019 dépend du bail à loyer conventionné enregistré, non du régime d’imposition du loyer.

Sources

D.lgs. n° 147 du 7 août 2026, art. 26 (paragraphe 768-bis de la l. 160/2019)

Décret-loi n° 669 du 31 décembre 1996, art. 1, paragraphe 4, converti par la loi n° 30 du 28 février 1997

Loi n° 431 du 9 décembre 1998, art. 4-bis, 5 et 8 (Normattiva, texte en vigueur au 28/10/2026)

D.m. du ministère des Infrastructures du 16 janvier 2017, art. 1, paragraphe 8, et 3 (Gazzetta Ufficiale n° 62 du 15 mars 2017)

D.lgs. n° 23 du 14 mars 2011, art. 3, paragraphes 2 et 11 ; loi n° 160 du 27 décembre 2019, art. 1, paragraphes 6, 754 et 760

D.P.R. n° 131 du 26 avril 1986, art. 17 ; d.P.R. n° 917 du 22 décembre 1986, art. 15, 16-ter et 37 ; d.lgs. n° 117 du 19 juin 2026, art. 14 et 39

Décret-loi n° 79 du 20 juin 2012, art. 2 ; décret-loi n° 59 du 21 mars 1978, art. 12 ; d.lgs. n° 286 du 25 juillet 1998, art. 7

Délibération CIPE n° 87 du 13 novembre 2003, annexe A (Émilie-Romagne : Ferrare)

Agenzia delle Entrate : circ. n° 26/E du 1er juin 2011 ; ris. n° 31/E du 20 avril 2018 ; réponse n° 105 du 12 décembre 2018 ; provv. du 19 mars 2019, n° 64442 (modello RLI) ; Guida affitti

Commune de Ferrare : attestation de dépôt de l’accord territorial du 18 octobre 2023 et annexes ; page IMU 2026 ; tableau MEF des taux IMU ID 539 (délibération C.C. n° 17 du 24 février 2025)