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Établissements balnéaires des Lidi di Comacchio : redevance domaniale, IMU et comptes de la saison

Le titulaire d’une concession sur le domaine public maritime est redevable de l’IMU sur les bâtiments de l’établissement, acquitte la redevance et l’impôt régional et amortit des ouvrages qui, à la fin de la concession, reviennent à l’État ou doivent être enlevés. Les règles de rattachement à l’exercice déterminent la clôture des comptes après la saison.

Celui qui exploite un établissement balnéaire (stabilimento balneare) ou un kiosque sur le domaine public maritime aux Lidi di Comacchio est redevable de l’IMU (impôt municipal sur les immeubles) pour les bâtiments qui y sont édifiés : l’art. 1, paragraphe 743, de la loi 160/2019 prévoit qu’en cas de concession de biens domaniaux le redevable est le concessionnaire. En comptabilité ordinaire (contabilità ordinaria), la redevance domaniale se déduit selon le principe de rattachement à l’exercice, tandis que l’IMU et l’impôt régional sur les concessions se déduisent l’année du paiement ; en comptabilité simplifiée (contabilità semplificata), c’est en règle générale le paiement qui compte, y compris pour la redevance (art. 66 du TUIR, texte unique italien des impôts sur les revenus). Les ouvrages sur la plage suivent l’amortissement ordinaire ou, pour les entreprises en comptabilité ordinaire, l’amortissement financier (ammortamento finanziario) de l’art. 104 du TUIR (à partir de 2027, art. 113 du décret législatif 117/2026).

IMU : catégorie cadastrale et assiette

Les indications de l’Agenzia delle Entrate (administration fiscale italienne), reprises dans le guide Docfa de la direction régionale des Marches, qui renvoie à la lettre circulaire n° C3/10980 du 21 février 2001 et à la note prot. 216473 du 7 décembre 2016 de la direction centrale du cadastre, réservent la catégorie C/5 aux structures simples offrant des services élémentaires, comme la location de parasols et de transats, et indiquent la catégorie D/8 pour les ensembles complexes qui, dans une gestion unitaire, comprennent aussi un bar et une activité de restauration. Les parties de plage sans construction sont classées en F/1, sans revenu cadastral. Le classement cadastral obéit à des critères et usages locaux : c’est l’extrait cadastral (visura) de chaque établissement qui compte.

La valeur s’obtient en majorant le revenu cadastral de 5 pour cent et en appliquant le coefficient multiplicateur de 140 pour la catégorie C/5 et de 65 pour le groupe D, à l’exclusion de la D/5 (paragraphe 745). Pour le groupe D, le taux de base est de 0,86 pour cent, dont 0,76 pour cent réservé à l’État, et la commune peut le porter jusqu’à 1,06 pour cent ou l’abaisser jusqu’à 0,76 pour cent (paragraphes 744 et 753). Pour la catégorie C/5, le taux de base est également de 0,86 pour cent, que la commune peut porter jusqu’à 1,06 pour cent ou ramener à zéro (paragraphe 754).

Exemple au taux de base : pour une unité D/8 dont le revenu cadastral est de 4 000 euros, l’assiette est de 4 000 × 1,05 × 65 = 273 000 euros et l’impôt annuel de 2 347,80 euros, dont 2 074,80 euros pour l’État et 273,00 euros pour la commune. Le taux effectif figure dans le tableau des taux de la commune de Comacchio mis en ligne sur le site du Département des finances ; il s’applique pour l’année s’il est publié au plus tard le 28 octobre (paragraphe 767). Les échéances sont fixées au 16 juin et au 16 décembre (paragraphe 762).

L’IMU sur les immeubles d’exploitation est déductible du revenu d’entreprise et non déductible aux fins de l’IRAP, impôt régional sur les activités productives (paragraphe 772) ; la déduction intervient l’année du paiement (art. 99, paragraphe 1, du TUIR).

Redevance domaniale et impôt régional

La redevance des concessions à usage touristique et récréatif est annuelle (art. 03 du décret-loi 400/1993) et constitue la contrepartie de l’utilisation du bien public. En Émilie-Romagne, la concession est délivrée et gérée par la commune (art. 3, paragraphe 3, lettre a, de la loi régionale 9/2002) et la redevance est due selon le montant fixé par la législation nationale (art. 9, paragraphe 1, de la loi régionale 9/2002). En comptabilité ordinaire, elle suit le principe de rattachement à l’exercice : pour les contrats à prestations périodiques, la charge est réputée supportée à la date de maturation de la contrepartie (art. 109, paragraphe 2, lettre b, du TUIR). La fraction éventuellement payée dans l’exercice mais afférente à la période suivante, selon la période indiquée dans l’acte de concession ou dans l’avis de paiement, est inscrite en charges constatées d’avance (risconti attivi, art. 2424-bis du Code civil italien) ; la fraction courue et non payée est inscrite en dettes.

Les concessions du littoral d’Émilie-Romagne, y compris celles du delta du Pô ferrarais, sont soumises à l’impôt régional sur les concessions du domaine public maritime, égal à 5 pour cent de la redevance (art. 9, paragraphe 2, de la loi régionale d’Émilie-Romagne n° 1 du 27 décembre 1971). Il est dû par le concessionnaire (art. 8 de la même loi) et perçu par les communes (art. 10 de la même loi et art. 9 de la loi régionale n° 9 du 31 mai 2002). Il ne peut être répercuté et il est donc déductible l’année de son paiement (art. 99, paragraphe 1, du TUIR).

Ouvrages sur la plage et amortissement

Sauf disposition contraire de l’acte de concession, à l’expiration, les ouvrages non amovibles construits sur le domaine public sont acquis à l’État sans indemnité, sous réserve de la faculté de l’autorité d’en ordonner la démolition avec remise en état des lieux (art. 49 du Code de la navigation italien ; en cas de nouvelle attribution, art. 4, paragraphes 8 et 9, de la loi 118/2022). Ce sont des biens à remettre gratuitement à l’État (beni gratuitamente devolvibili) : au lieu de l’amortissement des art. 102 et 103, l’art. 104 du TUIR permet des annuités constantes d’amortissement financier égales au coût, diminué des éventuelles subventions du concédant, divisé par le nombre d’années de la concession, fractions comprises. Si la durée change, l’annuité est proportionnellement réduite ou augmentée à compter de l’exercice au cours duquel la modification a été convenue. L’art. 66, paragraphe 2, du TUIR ne renvoie, pour les entreprises en comptabilité simplifiée, qu’aux art. 102 et 103 : à notre avis, l’amortissement financier reste donc réservé à la comptabilité ordinaire.

Les équipements amovibles (parasols, transats, mobilier) suivent l’art. 102 du TUIR avec les coefficients d’amortissement de l’arrêté ministériel du 31 décembre 1988 (art. 102, paragraphe 2, du TUIR) ; pour les biens d’un coût unitaire n’excédant pas 516,46 euros, la dépense est entièrement déductible dans l’exercice (art. 102, paragraphe 5). Dans les comptes annuels, l’amortissement suit la durée d’utilisation résiduelle (art. 2426, n° 2, du Code civil italien), qui pour un ouvrage destiné à revenir à l’État ne dépasse pas la durée de la concession. L’annuité de l’art. 104 n’est déductible que dans la limite du montant imputé au compte de résultat (art. 109, paragraphe 4, du TUIR) : le choix fiscal doit être coordonné avec le plan d’amortissement comptable.

Le point délicat est précisément la durée. À notre avis, lorsque le terme est fixé par la loi et non convenu avec l’autorité, l’application de l’art. 104, paragraphe 2, n’est pas acquise, et le choix doit être motivé dans l’annexe des comptes et dans les dossiers de travail. Les annuités d’amortissement sont des composantes pluriannuelles : le coût, les subventions et la durée retenue doivent être documentés pendant toute la vie de l’ouvrage.

La saison dans les comptes de fin d’année

En comptabilité ordinaire, les abonnements et réservations pour la saison suivante encaissés au plus tard le 31 décembre ne sont pas des produits de l’année, car la rémunération des services est réputée acquise lorsque les prestations sont achevées (art. 109, paragraphe 2, lettre b, du TUIR) : ils sont inscrits en acomptes reçus. En matière de TVA, en revanche, l’opération est réputée réalisée à la date du paiement, à concurrence du montant payé (art. 6, quatrième paragraphe, du décret du Président de la République n° 633 du 26 octobre 1972).

Les charges payées d’avance, comme les primes d’assurance ou la redevance de la période suivante, sont constatées d’avance. Les stocks du bar et du kiosque sont relevés dans l’inventaire, à établir chaque année et à signer dans les trois mois suivant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus (art. 2217 du Code civil italien), selon les critères de l’art. 92 du TUIR. Pour les entreprises en comptabilité simplifiée, le revenu est en revanche la différence entre les recettes encaissées et les dépenses payées au cours de la période (art. 66 du TUIR). Pour les salariés saisonniers, seule importe ici l’imputation du coût à l’exercice de la prestation ; les contrats et les formalités relèvent d’un examen distinct.

TVA des prestations balnéaires

Le tableau A, partie III, du décret n° 633 de 1972 ne comporte aucune rubrique pour les services de plage. À notre avis, la location de parasols, de transats et de cabines est donc soumise au taux normal de 22 pour cent (art. 16). Les services de restauration et de débit de boissons (somministrazioni di alimenti e bevande) relèvent du taux de 10 pour cent (n° 121). Pour les services rendus dans des locaux ouverts au public et pour ces services de restauration, la facture n’est obligatoire que si elle est demandée au plus tard lors de la réalisation de l’opération (art. 22, n° 2 et 4, du décret n° 633 de 1972). Les recettes journalières de ces opérations sont enregistrées et transmises par voie électronique à l’Agenzia delle Entrate (art. 2, paragraphe 1, du décret législatif 127/2015).

Concessions et mises en concurrence : le texte en vigueur

Dans sa version en vigueur au 26 octobre 2026, l’art. 3, paragraphe 1, de la loi 118/2022 maintient en vigueur jusqu’au 30 septembre 2027 les concessions à usage touristique et récréatif qui existaient au 27 août 2022 sur la base de prorogations ou de renouvellements ; celles attribuées par une procédure de sélection conservent l’échéance de leur titre et restent en tout état de cause en vigueur jusqu’à cette date (paragraphe 2). Sont préservées les procédures de sélection et la prise d’effet des nouvelles concessions décidées par l’autorité concédante avant le 30 septembre 2027 par une décision dûment motivée (art. 1, paragraphe 1, lettre a, n° 1.1, du décret-loi n° 131 du 16 septembre 2024, converti par la loi n° 166 du 14 novembre 2024). Si des raisons objectives empêchent d’achever la procédure de sélection au plus tard le 30 septembre 2027, l’autorité compétente, qui est la commune pour les concessions à usage touristique et récréatif en Émilie-Romagne (art. 3, paragraphe 3, lettre a, de la loi régionale 9/2002), peut reporter l’échéance par un acte motivé, pour le temps strictement nécessaire et au plus tard jusqu’au 31 mars 2028. L’art. 4, paragraphe 3, impose d’engager les procédures d’attribution au plus tard le 30 juin 2027 et reconnaît au concessionnaire sortant, en cas d’attribution à un nouveau concessionnaire, une indemnité (paragraphe 9) à la charge du concessionnaire entrant, égale aux investissements réalisés et non encore amortis, nette des aides publiques non remboursées, augmentée d’une rémunération équitable des investissements des cinq dernières années. L’indemnité est déterminée par une expertise sous serment (perizia asseverata) obtenue par l’autorité avant la publication de l’avis de mise en concurrence. L’expertise est confiée à des professionnels désignés par l’autorité parmi cinq noms proposés par le président du Conseil national des experts-comptables italiens (Consiglio nazionale dei dottori commercialisti e degli esperti contabili), et ses frais sont à la charge du concessionnaire sortant ; la nouvelle concession ne devient définitive qu’après le paiement par le concessionnaire entrant d’au moins 20 pour cent de l’indemnité. La question de savoir si les investissements non amortis se mesurent sur une base comptable ou fiscale n’est pas tranchée : les deux montants doivent faire l’objet d’un rapprochement.

En pratique

• Au plus tard le 16 décembre : solde de l’IMU, après vérification de l’extrait cadastral et du tableau des taux de la commune de Comacchio.
• Avant la clôture : rapprochement entre l’acte de concession et le registre des immobilisations, en distinguant les ouvrages non amovibles des équipements, avec un choix motivé entre les art. 102 et 104 du TUIR pour les entreprises en comptabilité ordinaire.
• Lors de l’établissement des comptes : charges constatées d’avance sur la redevance et les assurances, acomptes pour la saison suivante inscrits en dettes avec une TVA déjà prise en compte dans le décompte périodique de l’encaissement, inventaire des stocks du bar et du kiosque.
• À conserver : l’acte de concession, les quittances de la redevance et de l’impôt régional, les formulaires de paiement F24 de l’IMU, les extraits cadastraux, les factures des ouvrages et le plan d’amortissement, utiles aussi pour l’expertise relative à l’indemnité.

Questions fréquentes

Qui paie l’IMU sur les bâtiments d’un établissement construit sur le domaine public ?

Le concessionnaire, en vertu de la disposition expresse de l’art. 1, paragraphe 743, de la loi 160/2019. Si l’établissement est classé dans le groupe D, l’impôt calculé à 0,76 pour cent revient à l’État et la part excédentaire, qui atteint déjà 0,10 pour cent au taux de base de 0,86 pour cent, revient à la commune (paragraphes 744 et 753).

L’impôt régional de 5 pour cent sur la redevance est-il déductible ?

Oui. C’est un impôt qui ne peut être répercuté et il se déduit du revenu d’entreprise l’année de son paiement (art. 99, paragraphe 1, du TUIR), à la différence de la redevance, qui en comptabilité ordinaire suit le principe de rattachement à l’exercice.

Les abonnements vendus en décembre pour la saison suivante sont-ils des produits de l’année ?

En comptabilité ordinaire, non : le produit est réputé acquis lorsque la prestation est achevée (art. 109, paragraphe 2, lettre b, du TUIR). En comptabilité simplifiée, c’est en revanche l’encaissement qui compte (art. 66 du TUIR). En matière de TVA, l’opération est en tout état de cause réalisée à l’encaissement, et l’impôt est porté dans le décompte périodique (liquidazione) de la période du paiement.

Sources

Loi n° 160 du 27 décembre 2019, art. 1, paragraphes 743, 744, 745, 753, 754, 762, 767 et 772 (texte en vigueur au 26/10/2026, Normattiva)

Décret du Président de la République n° 917 du 22 décembre 1986 (TUIR), art. 66, 92, 99, 102, 104 et 109 (texte en vigueur au 26/10/2026, Normattiva) ; décret législatif n° 117 du 19 juin 2026, art. 113 (applicable à compter du 1er janvier 2027)

Arrêté ministériel du 31 décembre 1988 (coefficients d’amortissement)

Décret du Président de la République n° 633 du 26 octobre 1972, art. 6, 16 et 22 et tableau A, partie III, n° 120 et 121 (Normattiva)

Décret législatif n° 127 du 5 août 2015, art. 2 (texte en vigueur au 26/10/2026, Normattiva)

Code civil italien, art. 2217, 2424-bis et 2426 (Normattiva)

Code de la navigation italien, art. 49 (Normattiva)

Décret-loi n° 400 du 5 octobre 1993, converti par la loi n° 494 du 4 décembre 1993, art. 03 (Normattiva)

Loi n° 118 du 5 août 2022, art. 3, paragraphes 1 à 3, et art. 4, paragraphes 3, 8 et 9 (texte en vigueur au 26/10/2026, Normattiva), et décret-loi n° 131 du 16 septembre 2024, converti par la loi n° 166 du 14 novembre 2024, art. 1 (Normattiva)

Loi régionale d’Émilie-Romagne n° 1 du 27 décembre 1971, art. 7 à 10, et loi régionale d’Émilie-Romagne n° 9 du 31 mai 2002, art. 3 et 9 (Demetra, Assemblée législative d’Émilie-Romagne)

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