Osservatorio fiscale › Immobili e persone fisiche › Affittare agli studenti dell’Università di Ferrara: contratto, cedolare secca al 10 per cento, registrazione e IMU

Affittare agli studenti dell’Università di Ferrara: contratto, cedolare secca al 10 per cento, registrazione e IMU

Il proprietario ferrarese che loca a studenti Unife dispone del contratto per studenti universitari dell’art. 5, comma 2, l. 431/1998, nella versione dell’accordo territoriale depositato il 18 ottobre 2023. Se il contratto rispetta l’accordo, la cedolare secca scende al 10 per cento e l’IMU si riduce di un quarto; per i contratti non assistiti serve l’attestazione di rispondenza.

Chi affitta a Ferrara un appartamento o una stanza a uno studente iscritto all’Università di Ferrara può stipulare il contratto per studenti universitari (art. 5, commi 2 e 3, l. 431/1998; art. 3 d.m. 16 gennaio 2017), con canone fissato dall’accordo territoriale depositato in Comune il 18 ottobre 2023 e durata da sei mesi a tre anni. La registrazione si chiede con il modello RLI entro trenta giorni; con la cedolare secca, senza registro né bollo, l’aliquota è del 10 per cento perché Ferrara è comune ad alta tensione abitativa. Sull’IMU spetta la riduzione al 75 per cento dell’art. 1, comma 760, l. 160/2019, che a Ferrara si somma all’aliquota agevolata comunale per le locazioni concordate.

Il contratto per studenti e l’accordo territoriale di Ferrara

L’art. 5, comma 2, l. 431/1998 consente contratti per le esigenze abitative degli studenti universitari sui tipi approvati ai sensi dell’art. 4-bis; il comma 3 affida ai comuni sede di università gli accordi locali sui canoni. I criteri sono nell’art. 3 d.m. 16 gennaio 2017: conduttore iscritto a un corso di laurea o post laurea in un comune diverso da quello di residenza, durata da sei mesi a tre anni, rinnovo alla prima scadenza salvo disdetta del conduttore tra uno e tre mesi prima, sottoscrizione da parte del singolo studente, di gruppi di studenti o delle aziende per il diritto allo studio, tipo di contratto dell’Allegato C.

A Ferrara l’accordo vigente è stato depositato in Comune il 18 ottobre 2023, si applica ai contratti con decorrenza dal giorno successivo e sostituisce quello del 26 marzo 2018; i firmatari sono Asppi, Confabitare, Confedilizia, Unioncasa, Uppi e Confappi per la proprietà, Sunia, Sicet, Uniat e Assocasa per i conduttori. Il Comune pubblica l’accordo con il contratto per studenti (All. C), la tabella delle tariffe per zone omogenee (All. 1), l’elenco delle vie (All. 5) e il modello di attestazione (All. 4, che il Comune chiama attestazione di conformità). Sulla stessa pagina compare anche un’integrazione all’accordo, da leggere insieme al testo del 2023 prima di fissare il canone. Il quadro generale del canone concordato a Ferrara è già trattato nell’Osservatorio; qui conta che il canone sia calcolato sui parametri dell’accordo, perché è questa rispondenza a reggere le agevolazioni.

Se le parti non sono assistite da un’organizzazione firmataria, devono farsi rilasciare l’attestazione di rispondenza (art. 1, comma 8, e art. 3, comma 5, d.m. 16 gennaio 2017), che per l’Agenzia delle Entrate è elemento necessario per le agevolazioni (ris. 31/E del 20 aprile 2018); l’allegazione alla registrazione è opportuna, non obbligatoria, e non sconta registro né bollo.

Registrazione e cedolare secca

La registrazione va chiesta entro trenta giorni dalla stipula (art. 17 d.P.R. 131/1986) con il modello RLI del provvedimento 19 marzo 2019, n. 64442. Con l’opzione per la cedolare secca (art. 3 d.lgs. 23/2011) l’imposta sostitutiva assorbe IRPEF, addizionali e, per il comma 2, registro e bollo sul contratto, anche su proroghe e risoluzioni. L’aliquota è del 10 per cento per i contratti dell’art. 8 l. 431/1998 nei comuni ad alta tensione abitativa, a regime dal 2020 (art. 1, comma 6, l. 160/2019); la circ. 26/E del 1° giugno 2011, par. 6.2, include espressamente i contratti a canone concordato per studenti universitari. Ferrara rientra nell’elenco come capoluogo di provincia (art. 1, comma 1, lett. b, d.l. 551/1988) e nell’allegato A della delibera CIPE 87/2003. Il locatore rinuncia all’aggiornamento del canone e lo comunica in via preventiva a ciascun conduttore con raccomandata, non con consegna a mano (art. 3, comma 11; circ. 26/E/2011, par. 8.2 e 8.3); la comunicazione non serve se la rinuncia è già scritta nel contratto.

Chi resta in IRPEF ordinaria tassa il 95 per cento del canone (art. 37, comma 4-bis, TUIR; dal 2027 art. 39, comma 5, d.lgs. 117/2026), ridotto di un ulteriore 30 per cento (art. 8, commi 1 e 3, l. 431/1998; dal 2027 art. 39, comma 7, d.lgs. 117/2026); il registro del 2 per cento (art. 5 della Tariffa, parte prima, d.P.R. 131/1986) si calcola sul 70 per cento del canone annuo.

Esempio: stanza a 450 euro mensili, canone annuo 5.400 euro, cedolare 540 euro senza registro né bollo. Appartamento di rendita 500 euro: base IMU 500 × 1,05 × 160 = 84.000 euro; con l’aliquota comunale dello 0,5 per cento l’imposta è di 420 euro, ridotta al 75 per cento a 315 euro, contro gli 856,80 euro dell’aliquota ordinaria dell’1,02 per cento.

IMU a Ferrara

Il prospetto MEF 2025 del Comune (delibera di Consiglio n. 17 del 24 febbraio 2025) prevede lo 0,5 per cento per le abitazioni locate con accordi territoriali come definiti nel regolamento, contro l’1,02 per cento ordinario, e precisa che la riduzione del comma 760 si applica sull’aliquota della fattispecie e che contano solo i contratti registrati. Per il 2026 il Comune rinvia a un opuscolo informativo sulla pagina IMU; le aliquote dell’anno vanno lette, prima di versare, sul prospetto 2026 pubblicato nel portale del federalismo fiscale, insieme al regolamento, che può richiedere una comunicazione per l’aliquota agevolata. Le scadenze di versamento sono il 16 giugno e il 16 dicembre; la dichiarazione IMU 2026 va presentata entro il 30 giugno 2027, solo in via telematica (art. 1, comma 768-bis, l. 160/2019, introdotto dal d.lgs. 147/2026).

Casi ricorrenti

Stanza singola e più contratti sullo stesso appartamento: si usa l’Allegato C nella variante «porzione di unità abitativa», con un contratto per ciascuna porzione. L’accordo di Ferrara fissa il canone della porzione come frazione del canone dell’intero alloggio, in proporzione alla superficie esclusiva più la quota delle parti comuni, con planimetria quotata allegata al contratto; non è ammesso un canone per numero di persone e il canone concordato non si applica ai posti letto. Le dichiarazioni vanno sui moduli All. 2P o All. 3P. Se i contratti sono stipulati contestualmente con identico contenuto, basta un’unica attestazione (risposta n. 105 del 12 dicembre 2018); l’opzione per la cedolare su una porzione vincola tutte le porzioni locate nello stesso periodo (circ. 26/E/2011, par. 1.2).

Genitore che firma: il conduttore deve essere lo studente iscritto; il genitore interviene come fideiussore o garante in calce al contratto (art. 4 dell’Allegato C, altre forme di garanzia), non come conduttore. A nostro avviso, intestare il contratto al genitore espone a contestazioni sull’aliquota del 10 per cento, perché manca il requisito soggettivo dell’art. 3 d.m. 16 gennaio 2017. La detrazione dell’art. 15, comma 1, lett. i-sexies, TUIR (dal 2027 art. 14, comma 1, lett. z, d.lgs. 117/2026) spetta allo studente o, per il comma 2 (dal 2027 art. 14, comma 6, d.lgs. 117/2026), al genitore che lo ha a carico, nella misura del 19 per cento (art. 1, comma 4, d.l. 669/1996, conv. l. 30/1997). Le condizioni: canoni fino a 2.633 euro annui, università distante almeno 100 chilometri e situata in una provincia diversa da quella del comune di residenza, immobile nel comune dell’ateneo o in un comune limitrofo, pagamenti tracciabili; per i redditi oltre 75.000 euro vale il limite complessivo dell’art. 16-ter TUIR.

Recesso dello studente: l’Allegato C (art. 9) ammette il recesso per gravi motivi con raccomandata e preavviso di tre mesi, anche da parte di uno solo dei conduttori, con prosecuzione del contratto per gli altri.

Studente straniero: la registrazione assorbe la comunicazione di cessione di fabbricato dell’art. 12 d.l. 59/1978 (art. 2, comma 1, d.l. 79/2012), ma resta ferma, per il comma 4, la comunicazione scritta entro quarantotto ore all’autorità di pubblica sicurezza prevista dall’art. 7 d.lgs. 286/1998, a carico del locatore che cede l’alloggio a cittadini extra UE o apolidi. Per gli immobili seguiti dalla sede di Ferrara la comunicazione va alla Questura di Ferrara.

In pratica

• Locatore: canone dalla tabella delle zone omogenee dell’accordo 2023, Allegato C; se non assistito, attestazione di rispondenza (All. 3 o 3P e All. 4), di regola prima della registrazione e comunque sul contratto registrato o in corso di registrazione.
• Locatore: una raccomandata di rinuncia all’aggiornamento per ciascuno studente conduttore, salvo clausola nel contratto; RLI entro trenta giorni con opzione per la cedolare; conservazione di contratto, attestazione, ricevuta di registrazione e raccomandata.
• Locatore: IMU con aliquota agevolata e riduzione al 75 per cento, verifica sul regolamento dell’eventuale comunicazione entro il 31 dicembre, versamenti il 16 giugno e il 16 dicembre.
• Locatore, se lo studente è cittadino extra UE o apolide: comunicazione scritta all’autorità di pubblica sicurezza entro quarantotto ore dalla cessione dell’alloggio (art. 7 d.lgs. 286/1998), con i dati del documento dello studente; sanzione da 500 a 3.500 euro (comma 2-bis).
• Studente o genitore: contratto registrato e bonifici per la detrazione.

Domande frequenti

Il contratto per studenti può durare un solo anno accademico?

Sì: la durata va da sei mesi a tre anni (art. 3, comma 1, d.m. 16 gennaio 2017); a Ferrara anche meno di sei mesi se il corso è più breve. Alla prima scadenza il contratto si rinnova per uguale periodo, entro 36 mesi complessivi, salvo disdetta del conduttore tra uno e tre mesi prima; secondo lo schema dell’Allegato C il locatore non ha facoltà di disdetta alla prima scadenza.

La cedolare al 10 per cento spetta anche senza attestazione?

Per i contratti non assistiti stipulati dopo l’accordo che ha recepito il d.m. 16 gennaio 2017, no: la ris. 31/E/2018 considera l’attestazione elemento necessario. A Ferrara l’accordo vigente è del 2023, quindi l’attestazione serve.

Lo sconto IMU vale se il locatore non ha scelto la cedolare?

Sì. La riduzione al 75 per cento dell’art. 1, comma 760, l. 160/2019 dipende dal contratto a canone concordato registrato, non dal regime di tassazione del canone.

Fonti

D.lgs. 7 agosto 2026, n. 147, art. 26 (comma 768-bis l. 160/2019)

D.l. 31 dicembre 1996, n. 669, art. 1, comma 4, conv. l. 28 febbraio 1997, n. 30

L. 9 dicembre 1998, n. 431, artt. 4-bis, 5 e 8 (Normattiva, vigenza 28/10/2026)

D.m. Infrastrutture 16 gennaio 2017, artt. 1, comma 8, e 3 (GU n. 62 del 15 marzo 2017)

D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3, commi 2 e 11; l. 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 6, 754 e 760

D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 17; d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, artt. 15, 16-ter e 37; d.lgs. 19 giugno 2026, n. 117, artt. 14 e 39

D.l. 20 giugno 2012, n. 79, art. 2; d.l. 21 marzo 1978, n. 59, art. 12; d.lgs. 25 luglio 1998, n. 286, art. 7

Delibera CIPE 13 novembre 2003, n. 87, allegato A (Emilia-Romagna: Ferrara)

Agenzia delle Entrate: circ. 26/E del 1° giugno 2011; ris. 31/E del 20 aprile 2018; risposta n. 105 del 12 dicembre 2018; provv. 19 marzo 2019, n. 64442 (modello RLI); Guida affitti

Comune di Ferrara: attestazione di deposito dell’accordo territoriale del 18 ottobre 2023 e allegati; pagina IMU 2026; prospetto MEF aliquote IMU ID 539 (delibera C.C. n. 17 del 24 febbraio 2025)