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Stabilimenti balneari ai Lidi di Comacchio: canone demaniale, IMU e bilancio della stagione

Il concessionario di area demaniale marittima è soggetto passivo IMU sui fabbricati dello stabilimento, paga canone e imposta regionale e ammortizza opere che a fine concessione restano allo Stato o vanno rimosse. Le regole di competenza determinano come chiudere l’esercizio dopo la stagione.

Chi gestisce uno stabilimento balneare o un chiosco su area demaniale marittima ai Lidi di Comacchio è soggetto passivo IMU per i fabbricati che vi insistono: l’art. 1, comma 743, l. 160/2019 stabilisce che nel caso di concessione di aree demaniali il soggetto passivo è il concessionario. In contabilità ordinaria il canone demaniale si deduce per competenza, mentre IMU e imposta regionale sulle concessioni si deducono nell’esercizio del pagamento; in contabilità semplificata conta di regola il pagamento anche per il canone (art. 66 TUIR). Le opere sull’arenile seguono l’ammortamento ordinario o, per le imprese in contabilità ordinaria, quello finanziario dell’art. 104 TUIR (dal 2027 art. 113 d.lgs. 117/2026).

IMU: categoria catastale e base imponibile

Le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate, riprese nel vademecum Docfa della Direzione regionale Marche che richiama la lettera circolare 21 febbraio 2001, n. C3/10980, e la nota della Direzione centrale Catasto 7 dicembre 2016, prot. 216473, riservano la categoria C/5 alle strutture semplici che offrono servizi elementari, come il noleggio di ombrelloni e sdraio, e indicano la D/8 per gli organismi complessi che in una gestione unitaria affiancano anche bar e ristorazione. Le porzioni di arenile senza costruzioni sono censite in F/1, senza rendita. L’accatastamento segue criteri e usi locali: conta la visura del singolo stabilimento.

Il valore si ottiene rivalutando la rendita del 5 per cento e applicando il moltiplicatore 140 per la C/5 e 65 per il gruppo D, esclusa la D/5 (comma 745). Per il gruppo D l’aliquota di base è lo 0,86 per cento, di cui lo 0,76 per cento riservato allo Stato, e il Comune può portarla fino all’1,06 per cento o ridurla fino allo 0,76 per cento (commi 744 e 753). Anche per la C/5 l’aliquota di base è lo 0,86 per cento, modificabile dal Comune fino all’1,06 per cento o fino all’azzeramento (comma 754).

Esempio all’aliquota di base: per una D/8 con rendita di 4.000 euro la base imponibile è 4.000 × 1,05 × 65 = 273.000 euro e l’imposta annua è 2.347,80 euro, di cui 2.074,80 allo Stato e 273,00 al Comune. L’aliquota effettiva è nel prospetto del Comune di Comacchio sul sito del Dipartimento delle finanze, efficace per l’anno se pubblicato entro il 28 ottobre (comma 767). Le rate scadono il 16 giugno e il 16 dicembre (comma 762).

L’IMU sugli immobili strumentali è deducibile dal reddito d’impresa e indeducibile ai fini IRAP (comma 772); la deduzione avviene nell’esercizio del pagamento (art. 99, comma 1, TUIR).

Canone demaniale e imposta regionale

Il canone delle concessioni turistico-ricreative è annuo (art. 03 d.l. 400/1993) ed è il corrispettivo dell’uso del bene pubblico. In Emilia-Romagna la concessione è rilasciata e gestita dal Comune (art. 3, comma 3, lett. a, l.r. 9/2002) e il canone è dovuto nella misura stabilita dalla normativa statale (art. 9, comma 1, l.r. 9/2002). In contabilità ordinaria segue la competenza: per i contratti con corrispettivi periodici la spesa si considera sostenuta alla data di maturazione (art. 109, comma 2, lett. b, TUIR). La quota eventualmente pagata nell’esercizio ma riferita al periodo successivo, secondo il periodo indicato nell’atto o nell’avviso di pagamento, va fra i risconti attivi (art. 2424-bis c.c.), quella maturata e non pagata fra i debiti.

Sulle concessioni del litorale emiliano-romagnolo, comprese quelle del Delta del Po ferrarese, si applica l’imposta regionale sulle concessioni dei beni del demanio marittimo, pari al 5 per cento del canone (art. 9, comma 2, l.r. Emilia-Romagna 27 dicembre 1971, n. 1). È dovuta dal concessionario (art. 8 della stessa legge) e riscossa dai Comuni (art. 10 della stessa legge e art. 9 l.r. 31 maggio 2002, n. 9). Non prevede rivalsa ed è quindi deducibile nell’esercizio in cui è pagata (art. 99, comma 1, TUIR).

Opere sull’arenile e ammortamento

Salvo diversa previsione dell’atto di concessione, alla cessazione le opere non amovibili costruite sulla zona demaniale restano acquisite allo Stato senza compenso, salva la facoltà dell’ente di ordinarne la demolizione con ripristino dei luoghi (art. 49 cod. nav.; per il caso di nuovo affidamento, art. 4, commi 8 e 9, l. 118/2022). Sono beni gratuitamente devolvibili: l’art. 104 TUIR consente, in luogo dell’ammortamento degli artt. 102 e 103, quote costanti di ammortamento finanziario pari al costo, diminuito degli eventuali contributi del concedente, diviso per gli anni di durata della concessione, frazioni comprese. Se la durata cambia, la quota è proporzionalmente ridotta o aumentata dall’esercizio in cui la modifica è stata convenuta. L’art. 66, comma 2, TUIR richiama per le imprese in contabilità semplificata i soli artt. 102 e 103: l’ammortamento finanziario resta quindi, a nostro avviso, riservato alla contabilità ordinaria.

Le attrezzature amovibili (ombrelloni, lettini, arredi) seguono l’art. 102 TUIR con i coefficienti di ammortamento del d.m. 31 dicembre 1988 (art. 102, comma 2, TUIR); per i beni di costo unitario non superiore a 516,46 euro la spesa è deducibile per intero nell’esercizio (art. 102, comma 5). In bilancio l’ammortamento segue la residua possibilità di utilizzazione (art. 2426, n. 2, c.c.), che per un’opera destinata alla devoluzione non va oltre la durata della concessione. La quota dell’art. 104 è deducibile solo nei limiti di quanto imputato a conto economico (art. 109, comma 4, TUIR): la scelta fiscale va coordinata con il piano di ammortamento civilistico.

Il punto delicato è proprio la durata. A nostro avviso, quando il termine è fissato dalla legge e non convenuto con l’ente, l’applicazione dell’art. 104, comma 2, non è pacifica e la scelta va motivata in nota integrativa e nelle carte di lavoro. Le quote di ammortamento sono componenti pluriennali: costo, contributi e durata assunta vanno documentati per tutta la vita dell’opera.

La stagione nel bilancio di fine anno

In contabilità ordinaria abbonamenti e prenotazioni per la stagione successiva incassati entro il 31 dicembre non sono ricavi dell’anno, perché i corrispettivi dei servizi si considerano conseguiti quando le prestazioni sono ultimate (art. 109, comma 2, lett. b, TUIR): vanno fra gli acconti. Ai fini IVA, invece, l’operazione si considera effettuata alla data del pagamento, limitatamente all’importo pagato (art. 6, quarto comma, d.P.R. 633/1972).

I costi pagati in anticipo, come premi assicurativi o canone del periodo successivo, si riscontano. Le rimanenze di bar e chiosco si rilevano nell’inventario, da redigere ogni anno e sottoscrivere entro tre mesi dal termine di presentazione della dichiarazione dei redditi (art. 2217 c.c.), con i criteri dell’art. 92 TUIR. Per le imprese in contabilità semplificata il reddito è invece la differenza fra ricavi percepiti e spese sostenute nel periodo (art. 66 TUIR). Per i dipendenti stagionali conta solo l’imputazione del costo all’esercizio della prestazione; contratti e adempimenti richiedono un esame separato.

IVA delle prestazioni balneari

La Tabella A, parte III, del d.P.R. 633/1972 non contiene una voce per i servizi di spiaggia. Il noleggio di ombrelloni, lettini e cabine sconta quindi, a nostro avviso, l’aliquota ordinaria del 22 per cento (art. 16). Sono al 10 per cento le somministrazioni di alimenti e bevande (n. 121). Per i servizi resi in locali aperti al pubblico e per le somministrazioni la fattura è obbligatoria solo se richiesta entro l’effettuazione (art. 22, nn. 2 e 4, d.P.R. 633/1972). I corrispettivi giornalieri di queste operazioni si memorizzano e si trasmettono telematicamente all’Agenzia delle Entrate (art. 2, comma 1, d.lgs. 127/2015).

Concessioni e gare: il testo vigente

Nel testo vigente al 26 ottobre 2026, l’art. 3, comma 1, l. 118/2022 mantiene efficaci fino al 30 settembre 2027 le concessioni turistico-ricreative che erano in essere al 27 agosto 2022 in base a proroghe o rinnovi; quelle affidate con procedura selettiva conservano la scadenza del titolo e restano comunque efficaci fino a quella data (comma 2). Sono fatte salve le procedure selettive e la decorrenza dei nuovi rapporti deliberate dall’ente concedente prima del 30 settembre 2027 con adeguata motivazione (art. 1, comma 1, lett. a, n. 1.1, d.l. 16 settembre 2024, n. 131, conv. l. 14 novembre 2024, n. 166). Se ragioni oggettive impediscono di concludere la procedura selettiva entro il 30 settembre 2027, l’autorità competente, che per le concessioni turistico-ricreative in Emilia-Romagna è il Comune (art. 3, comma 3, lett. a, l.r. 9/2002), può differire il termine con atto motivato, per il tempo strettamente necessario e non oltre il 31 marzo 2028. L’art. 4, comma 3, impone di avviare le procedure di affidamento entro il 30 giugno 2027 e riconosce al concessionario uscente, in caso di subentro, un indennizzo (comma 9) a carico del subentrante pari agli investimenti effettuati e non ancora ammortizzati, al netto degli aiuti pubblici non rimborsati, oltre a un’equa remunerazione sugli investimenti degli ultimi cinque anni. L’indennizzo è determinato con perizia asseverata acquisita dall’ente prima della pubblicazione del bando di gara. La perizia è affidata a professionisti nominati dall’ente fra cinque nominativi indicati dal Presidente del Consiglio nazionale dei dottori commercialisti e degli esperti contabili, e le spese sono a carico del concessionario uscente; il nuovo rapporto si perfeziona solo dopo il pagamento di almeno il 20 per cento dell’indennizzo da parte del subentrante. Non è chiarito se gli investimenti non ammortizzati si misurino sul piano civilistico o su quello fiscale: le due grandezze vanno tenute riconciliate.

In pratica

• Entro il 16 dicembre: saldo IMU, verificati visura e prospetto aliquote del Comune di Comacchio.
• Prima della chiusura: confronto fra atto di concessione e registro dei beni ammortizzabili, separando opere non amovibili e attrezzature, con scelta motivata fra artt. 102 e 104 TUIR per le imprese in contabilità ordinaria.
• In sede di bilancio: risconti su canone e assicurazioni, acconti per la stagione successiva fra i debiti con IVA già liquidata all’incasso, inventario delle rimanenze di bar e chiosco.
• Da conservare: atto di concessione, ricevute di canone e imposta regionale, F24 IMU, visure, fatture delle opere e piano di ammortamento, utili anche per la perizia sull’indennizzo.

Domande frequenti

Chi paga l’IMU sui fabbricati di uno stabilimento costruito su area demaniale?

Il concessionario, per espressa previsione dell’art. 1, comma 743, l. 160/2019. Se lo stabilimento è accatastato nel gruppo D, l’imposta calcolata allo 0,76 per cento spetta allo Stato e la parte eccedente, che già all’aliquota di base dello 0,86 per cento è pari allo 0,10 per cento, spetta al Comune (commi 744 e 753).

L’imposta regionale del 5 per cento sul canone è deducibile?

Sì. È un’imposta senza rivalsa e si deduce dal reddito d’impresa nell’esercizio in cui è pagata (art. 99, comma 1, TUIR), a differenza del canone, che in contabilità ordinaria segue la competenza.

Gli abbonamenti venduti a dicembre per la stagione successiva sono ricavi dell’anno?

In contabilità ordinaria no: il ricavo si considera conseguito quando la prestazione è ultimata (art. 109, comma 2, lett. b, TUIR). In contabilità semplificata conta invece l’incasso (art. 66 TUIR). Ai fini IVA l’operazione è in ogni caso effettuata all’incasso e l’imposta va liquidata nel periodo del pagamento.

Fonti

l. 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 743, 744, 745, 753, 754, 762, 767 e 772 (testo vigente al 26/10/2026, Normattiva)

d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, artt. 66, 92, 99, 102, 104 e 109 (testo vigente al 26/10/2026, Normattiva); d.lgs. 19 giugno 2026, n. 117, art. 113 (applicabile dal 1° gennaio 2027)

d.m. 31 dicembre 1988 (coefficienti di ammortamento)

d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, artt. 6, 16 e 22 e Tabella A, parte III, nn. 120 e 121 (Normattiva)

d.lgs. 5 agosto 2015, n. 127, art. 2 (testo vigente al 26/10/2026, Normattiva)

codice civile, artt. 2217, 2424-bis e 2426 (Normattiva)

codice della navigazione, art. 49 (Normattiva)

d.l. 5 ottobre 1993, n. 400, conv. l. 4 dicembre 1993, n. 494, art. 03 (Normattiva)

l. 5 agosto 2022, n. 118, art. 3, commi 1-3, e art. 4, commi 3, 8 e 9 (testo vigente al 26/10/2026, Normattiva), e d.l. 16 settembre 2024, n. 131, conv. l. 14 novembre 2024, n. 166, art. 1 (Normattiva)

l.r. Emilia-Romagna 27 dicembre 1971, n. 1, artt. 7-10, e l.r. Emilia-Romagna 31 maggio 2002, n. 9, artt. 3 e 9 (Demetra, Assemblea legislativa Emilia-Romagna)

Agenzia delle Entrate, Direzione regionale Marche, vademecum Docfa, Appendice 1 «Stabilimenti balneari»