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Locations de courte durée aux Lidi di Comacchio : cedolare secca, CIN et passage à l’activité d’entreprise

Le propriétaire qui loue sa résidence secondaire à Lido degli Estensi, Lido di Spina, Lido delle Nazioni, Porto Garibaldi, Lido di Volano, Lido di Pomposa ou Lido degli Scacchi pour des périodes ne dépassant pas trente jours peut appliquer la cedolare secca (impôt de substitution à taux fixe sur les loyers) au taux de 21 % sur une unité et de 26 % sur l’autre ; à partir du troisième appartement, le régime ne s’applique plus et l’activité est présumée exercée à titre d’entreprise. Demeurent le CIN (codice identificativo nazionale, code d’identification national), la communication des personnes hébergées, l’imposta di soggiorno (taxe de séjour) de la commune de Comacchio et l’IMU (impôt municipal sur les biens immobiliers) au taux de 1,14 %.

Le propriétaire qui loue sa résidence secondaire sur la côte du delta du Pô au moyen de baux ne dépassant pas trente jours relève des locazioni brevi (locations de courte durée) régies par l’art. 4 du décret-loi n° 50/2017 (ci-après d.l. 50/2017), converti par la loi n° 96/2017. À compter de la période d’imposition 2026, le régime ne s’applique que si le nombre d’appartements affectés à la location de courte durée ne dépasse pas deux (art. 1, paragraphe 595, de la loi n° 178/2020, modifié par l’art. 1, paragraphe 17, de la loi n° 199/2025 ; à compter de 2027, art. 207, paragraphe 4, du décret législatif n° 117/2026, ci-après d.lgs. 117/2026).

La cedolare secca et le seuil des deux appartements

La locazione breve est le bail d’un bien immobilier à usage d’habitation d’une durée maximale de trente jours, conclu par des personnes physiques en dehors de l’exercice d’une activité d’entreprise, y compris avec fourniture du linge et du ménage (art. 4, paragraphe 1). La cedolare secca de l’art. 3 du décret législatif n° 23/2011 (à compter de 2027, art. 203 d.lgs. 117/2026) frappe l’intégralité du loyer, sans l’abattement de 5 %, au taux de 26 %, ramené à 21 % pour une unité choisie dans la déclaration de revenus (art. 4, paragraphe 2 ; circulaire n° 10/E du 10 mai 2024). Sans option, 95 % du loyer est soumis à l’IRPEF, l’impôt sur le revenu des personnes physiques (art. 37, paragraphe 4-bis, TUIR, code des impôts sur les revenus ; à compter de 2027, art. 39, paragraphe 5, d.lgs. 117/2026).

L’intermédiaire qui encaisse les loyers ou intervient dans le paiement opère et certifie une retenue de 21 % sur le montant brut dû par le locataire, y compris la commission du bailleur si elle y est incluse, à l’exclusion des dépôts de garantie et des pénalités contractuelles (art. 4, paragraphe 5 ; à compter de 2027, art. 208, paragraphe 2, d.lgs. 117/2026 ; guide de l’Agenzia delle Entrate (administration fiscale italienne), avril 2026). Il ne l’opère pas si le paiement transite uniquement par des cartes ou par des prestataires de services de paiement. Sur l’unité à 26 %, la retenue reste à 21 % et la différence est versée à titre de solde (circ. 10/E/2024).

Le seuil des deux logements prend en compte les appartements affectés à la location de courte durée, et non ceux qui sont détenus. À partir du troisième, l’activité est présumée exercée à titre d’entreprise, avec immatriculation à la TVA, SCIA (segnalazione certificata di inizio attività, signalement certifié de début d’activité) et revenu d’entreprise ; la cedolare est perdue, mais l’intermédiaire ne cesse la retenue qu’à réception du numéro de TVA du bailleur (guide de l’Agenzia delle Entrate). La doctrine administrative n’a pas précisé si la présomption admet la preuve contraire.

Avec 9000 euros de loyers sur une seule unité à 21 %, l’impôt, soit 1890 euros, est couvert par la retenue si le portail encaisse les loyers ; avec deux unités rapportant chacune 9000 euros, il passe à 4230 euros (1890 plus 2340), contre des retenues de 3780 euros et un solde de 450 euros.

Enregistrement et déclaration

Les baux ne dépassant pas trente jours ne sont pas soumis à enregistrement, sauf s’ils sont conclus par acte authentique ou par acte sous seing privé avec signatures authentifiées (art. 2-bis du Tarif, deuxième partie, du décret du Président de la République n° 131 du 26 avril 1986, ci-après d.P.R. 131/1986 ; à compter de 2027, art. 3 du Tarif, deuxième partie, annexe 1 au d.lgs. 123/2025). Ils doivent en revanche être enregistrés si ceux conclus dans l’année avec le même locataire dépassent au total trente jours (circulaire n° 24/E du 12 octobre 2017, point 1). L’option s’exerce dans la déclaration de l’année d’encaissement des loyers (cadre RB de la déclaration Redditi PF ou cadre B du modèle 730), en indiquant l’unité à 21 % et en imputant les retenues figurant dans la Certificazione Unica (certificat annuel des sommes versées et des retenues).

CIN, sécurité et Alloggiati Web

Chaque unité louée à des fins touristiques ou en location de courte durée doit disposer du code d’identification national (codice identificativo nazionale) du ministère du Tourisme, attribué au moyen de la banque de données nationale des structures d’hébergement. En Émilie-Romagne, celle-ci est alimentée par ROSS 1000 et, en amont, par la communication au SUAP (guichet unique des activités productives), sans laquelle le CIN ne peut être obtenu (art. 13-ter, paragraphes 1 à 3, du décret-loi n° 145/2023, converti par la loi n° 191/2023). Le code est obligatoire depuis le 2 novembre 2024, soixantième jour suivant l’avis publié à la Gazzetta Ufficiale du 3 septembre 2024 (paragraphe 15 ; circulaire de la Région Émilie-Romagne réf. n° 951915 du 5 septembre 2024). Le code doit être affiché à l’extérieur de l’immeuble, dans le respect des contraintes d’urbanisme et de protection des paysages, et indiqué dans chaque annonce (paragraphe 6). Sont requis des détecteurs de gaz combustibles et de monoxyde de carbone ainsi que des extincteurs portatifs du type prévu par le décret ministériel du 3 septembre 2021, un par tranche de 200 mètres carrés, toute tranche entamée comptant pour une, et au moins un par étage (paragraphe 7) ; la circulaire régionale, avec les FAQ ministérielles, dispense des détecteurs l’unité dépourvue d’installation de gaz et ne présentant aucun risque lié au monoxyde.

Le paragraphe 9, appliqué par la commune par le biais de la police municipale, sanctionne l’unité sans CIN (de 800 à 8000 euros), le défaut d’affichage ou d’indication du code (de 500 à 5000 euros, avec retrait immédiat de l’annonce), chaque manquement relatif aux dispositifs de sécurité (de 600 à 6000 euros) et l’exercice à titre d’entreprise sans SCIA (de 2000 à 10 000 euros). Pour le même fait, la sanction régionale prévaut (paragraphe 10) ; les résultats des contrôles communaux sont transmis à l’Agenzia delle Entrate, qui concentre ses contrôles sur les biens dépourvus de CIN (paragraphes 11 et 12).

Le bailleur identifie les voyageurs sur présentation d’un document d’identité et communique leurs données d’identité à la Questura de Ferrare (direction provinciale de la Polizia di Stato) dans les vingt-quatre heures de l’arrivée au moyen d’Alloggiati Web (service en ligne de la Polizia di Stato pour la communication des personnes hébergées), avec des identifiants demandés à l’avance (art. 109, paragraphes 1 et 3, TULPS, texte unique des lois de sécurité publique ; décret ministériel du 7 janvier 2013 ; pour les baux de moins de trente jours, art. 19-bis du décret-loi n° 113/2018). Pour les séjours ne dépassant pas vingt-quatre heures, les Questure demandent la communication dans les six heures, délai introduit par le décret-loi n° 53/2019 et mis en œuvre par le décret ministériel du 16 septembre 2021. L’omission ou le retard de la communication est puni, selon les Questure, d’une peine d’arrêt (arresto) pouvant aller jusqu’à trois mois ou d’une amende (ammenda) pouvant aller jusqu’à 206 euros (art. 17 TULPS).

Comacchio : SUAP, taxe de séjour, IMU

L’art. 12 de la loi régionale de l’Émilie-Romagne n° 16/2004 (ci-après l.r. 16/2004) qualifie la location par un particulier d’« appartamenti ammobiliati per uso turistico » (appartements meublés à usage touristique) : jusqu’à trois unités, baux d’une durée maximale de six mois consécutifs, aucun service supplémentaire, communication à la commune (selon la fiche régionale, avec bail écrit, logement entier loué à un seul ménage et envoi au moyen d’Accesso Unitario, portail régional en ligne), en règle générale au plus tard le 31 mars dans les localités de tourisme estival (paragraphe 2 ; sanction de 50 à 100 euros, art. 36, paragraphe 10), données statistiques à la Région et règles de sécurité publique (paragraphe 3). La fiche régionale destinée au SUAP indique « massimo due unità » (deux unités au maximum) dans la définition et « massimo 3 appartamenti » (3 appartements au maximum) parmi les conditions (trois selon la FAQ communale), et voit dans les circuits de réservation un indice d’activité d’entreprise. À notre avis, l’art. 4, paragraphe 1, d.l. 50/2017, qui admet le recours aux portails, prévaut, mais il convient de s’en tenir à des annonces sobres, sans services supplémentaires.

À partir de 2026, toutefois, avec trois appartements en location de courte durée, la loi nationale présume l’existence d’une activité d’entreprise et exige la SCIA auprès du SUAP (art. 13-ter, paragraphe 8). À notre avis, le troisième appartement doit être organisé en « case e appartamenti per vacanze » (maisons et appartements de vacances), bien que l’art. 11, paragraphe 2, de la loi régionale ne considère comme exercée à titre d’entreprise que la location de plus de trois appartements.

La taxe de séjour (imposta di soggiorno) s’applique à Comacchio depuis le 1er décembre 2017 (règlement approuvé par la délibération du conseil municipal n° 77 du 27 juillet 2017) ; le nouveau règlement publié pour 2026 ne mentionne pas les références de son approbation. Les tarifs 2026, confirmés par la délibération n° 250 du 24 octobre 2025 de la Giunta comunale (organe exécutif de la commune), s’appliquent par personne et par nuit dans la limite de quatorze nuits consécutives : 0,50 euro dans les appartements meublés à usage touristique (annexe A), les mineurs jusqu’à douze ans étant exonérés. Celui qui encaisse le loyer, bailleur ou portail, répond du paiement, avec droit de recours contre le voyageur, et dépose la déclaration électronique au plus tard le 30 juin de l’année suivante (art. 4, paragraphe 5-ter, d.l. 50/2017 ; à compter de 2027, art. 208, paragraphe 4, d.lgs. 117/2026).

Le bailleur s’inscrit sur SOGGIORNIAMO dès le début de l’activité, délivre une quittance, communique et reverse chaque trimestre la taxe perçue au plus tard au milieu du mois suivant (le 15 avril, juillet, octobre et janvier selon la page communale, le 16 selon le nouveau règlement) et rend le compte de gestion (conto della gestione) sur le modèle 21 au plus tard le 30 janvier. Pour les réservations encaissées par Airbnb, conventionné depuis le 1er octobre 2023 (décision administrative, determinazione n° 1042/2023), c’est le portail qui reverse la taxe ; pour les autres canaux, virement compris, c’est le bailleur qui s’en charge, en vérifiant auprès de l’Ufficio Tributi (service des impôts locaux de la commune) les modalités propres à chaque intermédiaire.

Le tableau des taux IMU 2026 (délibération du conseil municipal n° 84 du 22 décembre 2025, ID 13703 sur le portail du fédéralisme fiscal) fixe à 1,14 % le taux applicable aux autres bâtiments, taux maximal compte tenu du relèvement prévu par l’art. 1, paragraphe 755, de la loi n° 160/2019, sans réduction pour les locations touristiques. Avec un revenu cadastral (rendita catastale) de 500 euros, la base d’imposition est de 500 × 1,05 × 160 = 84 000 euros et l’impôt de 957,60 euros, en deux versements de 478,80 euros.

En pratique

• Avant la première annonce : baux écrits, communication au SUAP sur Accesso Unitario, demande du CIN avec les données cadastrales et la déclaration relative aux dispositifs de sécurité, code affiché et repris dans les annonces.
• À chaque arrivée : Alloggiati Web dans les vingt-quatre heures (six si le séjour ne les dépasse pas) et quittance de la taxe de séjour, si le portail n’encaisse pas.
• Chaque trimestre, même sans aucune nuitée : nuitées sur SOGGIORNIAMO et reversement par PagoPA au plus tard le 15 avril, le 15 juillet, le 15 octobre et le 15 janvier ; au plus tard le 30 janvier, modèle 21.
• Au plus tard le 30 juin de l’année suivante : déclaration électronique de la taxe de séjour à l’Agenzia delle Entrate.
• Déclaration de revenus : cadre RB avec l’option pour la cedolare, le choix de l’unité à 21 % et l’imputation des retenues certifiées.
• IMU : versements du 16 juin et du 16 décembre.
• Conservation pendant cinq ans, y compris pour les dossiers suivis par le bureau de Codigoro : baux, Certificazioni Uniche, reçus de la taxe de séjour et d’Alloggiati Web, attestation du CIN, documents relatifs aux extincteurs et aux détecteurs.

Questions fréquentes

Je loue deux appartements à Lido di Spina et une maison à Codigoro avec un bail annuel : est-ce que je perds la cedolare ?

Non. Le seuil concerne les unités affectées à la location de courte durée ; la maison louée avec un bail ordinaire enregistré reste en dehors du décompte et conserve la cedolare à 21 %, pourvu qu’elle soit étrangère à toute activité d’entreprise.

Le portail retient 21 % : dois-je encore payer quelque chose ?

Sur l’unité choisie à 21 %, la retenue couvre la cedolare. Sur la seconde unité, la retenue reste à 21 % et les cinq points manquants pour atteindre 26 % sont versés à titre de solde avec la déclaration.

Qui reverse la taxe de séjour si j’encaisse moi-même le loyer par virement ?

Le bailleur : il la perçoit du voyageur contre quittance, la communique et la reverse à la commune de Comacchio chaque trimestre, au plus tard au milieu du mois suivant, au moyen de l’application SOGGIORNIAMO, présente le compte de gestion au plus tard le 30 janvier et la déclaration électronique au plus tard le 30 juin. Si la réservation est encaissée par Airbnb, portail conventionné avec la commune depuis le 1er octobre 2023, la taxe est reversée par le portail ; pour les autres portails, les modalités doivent être vérifiées auprès de l’Ufficio Tributi, car, selon la loi, c’est celui qui encaisse qui en répond.

Sources

Décret-loi n° 50 du 24 avril 2017, art. 4, converti par la loi n° 96 du 21 juin 2017 (Normattiva, texte en vigueur au 2/11/2026)

Loi n° 178 du 30 décembre 2020, art. 1, paragraphe 595 ; loi n° 199 du 30 décembre 2025, art. 1, paragraphe 17 (Normattiva)

Décret législatif n° 23 du 14 mars 2011, art. 3 et 4 ; d.P.R. n° 917 du 22 décembre 1986, art. 37, paragraphe 4-bis ; d.lgs. n° 117 du 19 juin 2026, art. 39, 203, 207 et 208 (applicable à compter du 1er janvier 2027)

Décret-loi n° 145 du 18 octobre 2023, art. 13-ter, converti par la loi n° 191 du 15 décembre 2023 (Normattiva)

Décret royal n° 773 du 18 juin 1931, art. 109 ; décret-loi n° 113 du 4 octobre 2018, art. 19-bis (Normattiva) ; d.m. du ministère de l’Intérieur du 7 janvier 2013, modifié par le d.m. du 16 septembre 2021 (Gazzetta Ufficiale n° 246 du 14 octobre 2021) ; décret-loi n° 53 du 14 juin 2019, art. 5 ; Polizia di Stato, service Alloggiati Web ; d.P.R. n° 131 du 26 avril 1986, Tarif, deuxième partie, art. 2-bis ; d.lgs. n° 123 du 1er août 2025, annexe 1, Tarif, deuxième partie, art. 3 (applicable à compter du 1er janvier 2027)

Loi n° 160 du 27 décembre 2019, art. 1, paragraphe 755 (Normattiva)

Agenzia delle Entrate : circ. n° 24/E du 12 octobre 2017 ; circ. n° 10/E du 10 mai 2024 ; guide « Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari », avril 2026

Région Émilie-Romagne : l.r. n° 16 du 28 juillet 2004, art. 11, 12, 35-bis et 36 (Demetra) ; fiche SUAP « Appartamenti ammobiliati uso turistico » (qui cite la circulaire avec un numéro et une année erronés) ; circulaire réf. n° 951915 du 5 septembre 2024 sur le CIN

Commune de Comacchio : délibération de la Giunta comunale n° 250 du 24 octobre 2025 (tarifs 2026 de la taxe de séjour) ; règlement du conseil municipal n° 77 du 27 juillet 2017 ; guichet en ligne, page « Versare l’imposta di soggiorno (IDS) » ; annexe A « Tariffe IDS 2026 » ; règlements de la taxe de séjour (nouveau texte publié sans les références de son approbation) ; FAQ SUAP « Appartamenti ammobiliati ad uso turistico » ; tableau des taux IMU 2026 ID 13703 (délibération du conseil municipal n° 84 du 22 décembre 2025) sur le portail du fédéralisme fiscal