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Affitti brevi ai Lidi di Comacchio: cedolare secca, CIN e quando la locazione diventa impresa

Chi affitta la seconda casa a Lido degli Estensi, Lido di Spina, Lido delle Nazioni, Porto Garibaldi, Lido di Volano, Lido di Pomposa o Lido degli Scacchi per periodi fino a trenta giorni può applicare la cedolare secca del 21 per cento su un’unità e del 26 per cento sull’altra; dal terzo appartamento il regime si perde e l’attività si presume d’impresa. Restano il CIN, la comunicazione alloggiati, l’imposta di soggiorno del Comune di Comacchio e l’IMU all’1,14 per cento.

Chi loca la seconda casa sulla costa del Delta del Po con contratti fino a trenta giorni rientra nelle locazioni brevi dell’art. 4 d.l. 50/2017, conv. l. 96/2017. Dal periodo d’imposta 2026 il regime vale solo se gli appartamenti destinati a locazione breve non sono più di due (art. 1, comma 595, l. 178/2020, modificato dall’art. 1, comma 17, l. 199/2025; dal 2027 art. 207, comma 4, d.lgs. 117/2026).

Cedolare secca e soglia dei due appartamenti

La locazione breve è il contratto di immobile abitativo fino a trenta giorni, stipulato da persone fisiche fuori dall’esercizio d’impresa, anche con biancheria e pulizia (art. 4, comma 1). La cedolare secca dell’art. 3 d.lgs. 23/2011 (dal 2027 art. 203 d.lgs. 117/2026) colpisce l’intero canone, senza l’abbattimento del 5 per cento, con aliquota del 26 per cento, ridotta al 21 per un’unità scelta in dichiarazione (art. 4, comma 2; circ. 10/E del 10 maggio 2024). Senza opzione il 95 per cento del canone è tassato in IRPEF (art. 37, comma 4-bis, TUIR; dal 2027 art. 39, comma 5, d.lgs. 117/2026).

L’intermediario che incassa i corrispettivi o interviene nel pagamento trattiene e certifica una ritenuta del 21 per cento sull’importo lordo dovuto dal conduttore, compresa la provvigione del locatore se vi è inclusa, escluse cauzioni e penali (art. 4, comma 5; dal 2027 art. 208, comma 2, d.lgs. 117/2026; guida AdE, aprile 2026); non la opera se il pagamento passa solo da carte o prestatori di servizi di pagamento. Sull’unità al 26 per cento la ritenuta resta al 21 e la differenza si versa a saldo (circ. 10/E/2024).

La soglia dei due immobili conta gli appartamenti destinati alla locazione breve, non quelli posseduti. Dal terzo l’attività si presume imprenditoriale, con partita IVA, SCIA e reddito d’impresa; la cedolare si perde, ma l’intermediario cessa la ritenuta solo quando riceve la partita IVA del locatore (guida AdE). La prassi non ha chiarito se la presunzione ammetta prova contraria.

Con 9.000 euro di canoni su una sola unità al 21 per cento l’imposta, 1.890 euro, è coperta dalla ritenuta se incassa il portale; con due unità da 9.000 euro sale a 4.230 euro (1.890 più 2.340), contro ritenute per 3.780 e un saldo di 450.

Registrazione e dichiarazione

I contratti fino a trenta giorni non si registrano, salvo atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 2-bis della Tariffa, parte seconda, d.P.R. 131/1986; dal 2027 art. 3 della Tariffa, parte seconda, allegato 1 al d.lgs. 123/2025); si registrano invece se quelli dell’anno con lo stesso conduttore superano nel complesso i trenta giorni (circ. 24/E del 12 ottobre 2017, par. 1). L’opzione si esercita nella dichiarazione dell’anno di riscossione dei canoni (quadro RB di Redditi PF o quadro B del 730), indicando l’unità al 21 per cento e scomputando le ritenute della Certificazione Unica.

CIN, sicurezza e Alloggiati Web

Ogni unità locata per finalità turistiche o in locazione breve deve avere il codice identificativo nazionale del Ministero del turismo, assegnato tramite la banca dati nazionale delle strutture ricettive, che in Emilia-Romagna è alimentata da ROSS 1000 e, a monte, dalla comunicazione al SUAP, senza la quale il CIN non si ottiene (art. 13-ter, commi da 1 a 3, d.l. 145/2023, conv. l. 191/2023); il codice è obbligatorio dal 2 novembre 2024, sessantesimo giorno dall’avviso in Gazzetta Ufficiale del 3 settembre 2024 (comma 15; circolare della Regione Emilia-Romagna prot. 951915 del 5 settembre 2024). Il codice va esposto all’esterno dello stabile, nel rispetto dei vincoli urbanistici e paesaggistici, e indicato in ogni annuncio (comma 6). Servono rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio ed estintori portatili del tipo previsto dal d.m. 3 settembre 2021, uno ogni 200 metri quadrati o frazione e almeno uno per piano (comma 7); la circolare regionale, con le FAQ ministeriali, esonera dai rilevatori l’unità senza impianto a gas né rischio di monossido.

Il comma 9, applicato dal Comune tramite la polizia locale, punisce l’unità senza CIN (da 800 a 8.000 euro), la mancata esposizione o indicazione del codice (da 500 a 5.000 euro, con rimozione immediata dell’annuncio), ogni violazione sui dispositivi di sicurezza (da 600 a 6.000 euro) e l’esercizio imprenditoriale senza SCIA (da 2.000 a 10.000 euro). Per lo stesso fatto prevale la sanzione regionale (comma 10); gli esiti dei controlli comunali vanno all’Agenzia delle Entrate, che concentra i controlli sugli immobili privi di CIN (commi 11 e 12).

Il locatore identifica gli ospiti con documento e ne comunica le generalità alla Questura di Ferrara entro ventiquattro ore dall’arrivo tramite Alloggiati Web, con credenziali chieste in anticipo (art. 109, commi 1 e 3, TULPS; d.m. 7 gennaio 2013; per i contratti inferiori a trenta giorni, art. 19-bis d.l. 113/2018). Per soggiorni fino a ventiquattro ore le Questure chiedono la comunicazione entro sei ore, termine introdotto dal d.l. 53/2019 e attuato dal d.m. 16 settembre 2021. L’omessa o tardiva comunicazione è punita, secondo le Questure, con l’arresto fino a tre mesi o l’ammenda fino a 206 euro (art. 17 TULPS).

Comacchio: SUAP, imposta di soggiorno, IMU

L’art. 12 della l.r. Emilia-Romagna 16/2004 inquadra la locazione del privato come «appartamenti ammobiliati per uso turistico»: fino a tre unità, contratti fino a sei mesi consecutivi, nessun servizio aggiuntivo, comunicazione al Comune (per la scheda regionale con contratto scritto, intero alloggio a un solo nucleo e invio tramite Accesso Unitario), di norma entro il 31 marzo nelle località a turismo estivo (comma 2; sanzione da 50 a 100 euro, art. 36, comma 10), dati statistici alla Regione e norme di pubblica sicurezza (comma 3). La scheda regionale per il SUAP scrive «massimo due unità» nella definizione e «massimo 3 appartamenti» fra i requisiti (tre per la FAQ comunale) e vede nei circuiti di prenotazione un indizio d’impresa: a nostro avviso prevale l’art. 4, comma 1, d.l. 50/2017, che ammette i portali, ma conviene limitarsi ad annunci essenziali, senza servizi ulteriori.

Dal 2026, però, con tre appartamenti in locazione breve la legge statale presume l’impresa e richiede la SCIA al SUAP (art. 13-ter, comma 8): il terzo va a nostro avviso impostato come «case e appartamenti per vacanze», benché l’art. 11, comma 2, della legge regionale consideri imprenditoriale solo chi ne loca più di tre.

L’imposta di soggiorno si applica a Comacchio dal 1° dicembre 2017 (regolamento approvato con delibera C.C. 77 del 27 luglio 2017); il nuovo regolamento pubblicato per il 2026 non reca gli estremi di approvazione. Le tariffe 2026, confermate dalla delibera G.C. 250 del 24 ottobre 2025, valgono per persona e per notte fino a quattordici notti consecutive: 0,50 euro negli appartamenti ammobiliati a uso turistico (allegato A), esenti i minori fino al dodicesimo anno. Chi incassa il canone, locatore o portale, risponde del pagamento con rivalsa sull’ospite e presenta la dichiarazione telematica entro il 30 giugno dell’anno successivo (art. 4, comma 5-ter, d.l. 50/2017; dal 2027 art. 208, comma 4, d.lgs. 117/2026).

Il locatore si registra su SOGGIORNIAMO all’avvio, rilascia quietanza, comunica e versa ogni trimestre l’imposta riscossa entro la metà del mese successivo (il 15 aprile, luglio, ottobre e gennaio secondo la pagina comunale, il 16 secondo il nuovo regolamento) e rende il conto della gestione sul modello 21 entro il 30 gennaio. Sulle prenotazioni incassate da Airbnb, convenzionato dal 1° ottobre 2023 (det. 1042/2023), versa il portale; per gli altri canali, bonifico compreso, provvede il locatore, verificando con l’Ufficio Tributi le modalità dei singoli intermediari.

Il prospetto IMU 2026 (delibera C.C. 84 del 22 dicembre 2025, ID 13703 sul portale del federalismo fiscale) fissa per gli altri fabbricati l’1,14 per cento, aliquota massima con la maggiorazione dell’art. 1, comma 755, l. 160/2019, senza riduzioni per le locazioni turistiche. Con rendita di 500 euro la base è 500 × 1,05 × 160 = 84.000 euro e l’imposta 957,60 euro, in due rate da 478,80.

In pratica

• Prima del primo annuncio: contratti scritti, comunicazione al SUAP su Accesso Unitario, richiesta del CIN con dati catastali e dichiarazione sui dispositivi di sicurezza, codice esposto e riportato negli annunci.
• A ogni arrivo: Alloggiati Web entro ventiquattro ore (sei se il soggiorno non le supera) e quietanza dell’imposta di soggiorno, se non incassa il portale.
• Ogni trimestre, anche a zero presenze: presenze su SOGGIORNIAMO e versamento con PagoPA entro il 15 aprile, 15 luglio, 15 ottobre e 15 gennaio; entro il 30 gennaio, modello 21.
• Entro il 30 giugno dell’anno successivo: dichiarazione telematica dell’imposta di soggiorno all’Agenzia delle Entrate.
• Dichiarazione dei redditi: quadro RB con l’opzione per la cedolare, la scelta dell’unità al 21 per cento e lo scomputo delle ritenute certificate.
• IMU: rate del 16 giugno e del 16 dicembre.
• Conservazione per cinque anni, anche per le pratiche della sede di Codigoro: contratti, Certificazioni Uniche, ricevute dell’imposta di soggiorno e di Alloggiati Web, attestazione del CIN, documenti di estintori e rilevatori.

Domande frequenti

Affitto due appartamenti a Lido di Spina e una casa a Codigoro con contratto annuale: perdo la cedolare?

No. La soglia riguarda le unità destinate a locazione breve; la casa locata con contratto ordinario registrato resta fuori dal conteggio e conserva la cedolare al 21 per cento, purché estranea a qualunque attività d’impresa.

Il portale trattiene il 21 per cento: devo ancora pagare qualcosa?

Sull’unità scelta al 21 per cento la ritenuta copre la cedolare. Sulla seconda unità la ritenuta resta al 21 per cento e i cinque punti che mancano per arrivare al 26 si versano a saldo con la dichiarazione.

Chi versa l’imposta di soggiorno se incasso io il canone con bonifico?

Il locatore: la riscuote dall’ospite con quietanza, la comunica e la versa al Comune di Comacchio ogni trimestre, entro la metà del mese successivo, tramite l’applicativo SOGGIORNIAMO, presenta il conto della gestione entro il 30 gennaio e la dichiarazione telematica entro il 30 giugno. Se la prenotazione è incassata da Airbnb, portale convenzionato con il Comune dal 1° ottobre 2023, l’imposta è versata dal portale; per gli altri portali le modalità vanno verificate con l’Ufficio Tributi, perché per legge risponde chi incassa.

Fonti

D.l. 24 aprile 2017, n. 50, art. 4, conv. l. 21 giugno 2017, n. 96 (Normattiva, vigenza 2/11/2026)

L. 30 dicembre 2020, n. 178, art. 1, comma 595; l. 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 17 (Normattiva)

D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, artt. 3 e 4; d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 37, comma 4-bis; d.lgs. 19 giugno 2026, n. 117, artt. 39, 203, 207 e 208 (applicabile dal 1° gennaio 2027)

D.l. 18 ottobre 2023, n. 145, art. 13-ter, conv. l. 15 dicembre 2023, n. 191 (Normattiva)

R.d. 18 giugno 1931, n. 773, art. 109; d.l. 4 ottobre 2018, n. 113, art. 19-bis (Normattiva); d.m. Interno 7 gennaio 2013, modificato dal d.m. 16 settembre 2021 (G.U. n. 246 del 14 ottobre 2021); d.l. 14 giugno 2019, n. 53, art. 5; Polizia di Stato, servizio Alloggiati Web; d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa, parte seconda, art. 2-bis; d.lgs. 1° agosto 2025, n. 123, allegato 1, Tariffa, parte seconda, art. 3 (applicabile dal 1° gennaio 2027)

L. 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, comma 755 (Normattiva)

Agenzia delle Entrate: circ. 24/E del 12 ottobre 2017; circ. 10/E del 10 maggio 2024; guida «Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari», aprile 2026

Regione Emilia-Romagna: l.r. 28 luglio 2004, n. 16, artt. 11, 12, 35-bis e 36 (Demetra); scheda SUAP «Appartamenti ammobiliati uso turistico» (che cita la circolare con numero e anno errati); circolare prot. 951915 del 5 settembre 2024 sul CIN

Comune di Comacchio: delibera G.C. 250 del 24 ottobre 2025 (tariffe imposta di soggiorno 2026); regolamento C.C. 77 del 27 luglio 2017; sportello telematico, pagina «Versare l’imposta di soggiorno (IDS)»; allegato A «Tariffe IDS 2026»; regolamenti dell’imposta di soggiorno (nuovo testo pubblicato senza estremi di approvazione); FAQ SUAP «Appartamenti ammobiliati ad uso turistico»; prospetto aliquote IMU 2026 ID 13703 (delibera C.C. 84 del 22 dicembre 2025) sul portale del federalismo fiscale